終止“房價飆升” 明年夯實“租購并舉”
2017-12-19 15:12:36
來源：證券日報
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與往年相比，今年的樓市調控手段不僅越發嚴厲，呈現出環環相扣的局面。首先在需求端通過限購、限貸、限售來抑制投資投機性需求，其次在供給端加快土地供應節奏和力度，并且大力發展住房租賃市場，堅持“房子是用來住的”理念。與此同時，一輪又一輪的樓市整治更是劍指捂盤惜售、捆綁搭售等違規行為，為房地產市場平穩健康發展進一步掃清障礙。
安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，從今年年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產權住房等公共住房建設的持續推進，可以預料的到，長效機制的構建會更加完善。總的來說，今年以來的各項調控措施更多的是著眼于未來，將長效機制的建設落實。對于構建階梯型消費、解決高房價問題真正發揮了作用。
調控政策頻繁下發
扭轉房價看漲預期
今年以來，樓市調控政策的嚴厲程度與密集度超過了以往任何一年。據中原地產研究中心統計數據，截至12月13日，全國有近110個城市與部門（縣級以上）發布有關房地產的調控政策超過250次。
深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示，在今年的樓市調控中，最大的不同就是調控力度史無前例，同時調控手段開始涉及到長效機制，比如根據房價和銷售波動情況設置“預警函”，適時啟動問責；再者，調控目標不動搖且十分明確，并且呈現出不斷“打補丁”、補漏洞的情形。
從調控效果上看，也確實取得了較為喜人的變化。據國家統計局發布的10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，在環比數據上，一線城市已經保持了連續三個月的環比下跌。
而從同比數據上看，一二三線城市總體出現增幅收窄的態勢。
事實上，自今年5月份開始，上海和北京房價就已呈現環比“零增長”，而同月的深圳房價則表現為環比下跌；到了8月份，15個熱點城市房價環比全面止漲，其中北上廣深四大一線城市更是出現33個月以來的房價集體停漲；隨后在9月份，上海房價出現同比下跌，10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前水平，重點城市房地產市場呈現集體降溫。
李宇嘉認為，當前樓市調控效果已十分明顯，除一二線城市房價同比漲幅連續回落外，三四線樓市的庫存也降至2012年以來的新低。預計在樓市調控目標不動搖、力度不放松，不能喘氣歇腳的背景下，以及金融去杠桿和樓市信貸資金持續緊縮的共同影響下，2018年商品房市場銷售規模將有所下滑，同時房價也會在現有的基本上再次微幅回調。
供給端調控發力
引入住房租賃市場
若說今年樓市調控中還有一個最大的不同，那一定是非住房租賃市場莫屬，因為以往總是被“忽略”的租賃市場在今年得到了明顯的政策青睞。
先是5月份住建部下發我國第一部明確規范住房租賃和銷售管理的行政管理法規——《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》；隨后，住建部等九部委在7月份印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，并選取12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。其中，其中南京、杭州、成都、北京等地已正式推出住房租賃交易服務平臺；8月份，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點；此后，各地聞風而動，頻頻出臺鼓勵發展住房租賃市場的各項政策措施。
易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，與“限購、限貸、限價、限售”等需求端措施相比，大力發展和規范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應池”的做法，是符合市場規律的柔性手段。在當前情況下推進“租購并舉”不僅可以擴大住房供給、盤活閑置用地，還可以發揮長效機制的作用，可以說一舉兩得。
值得關注的是，12月8日召開的中共中央政治局會議將“加快住房制度改革和長效機制建設”列為2018年要著力抓好的重點工作之一，并強調要“力爭取得明顯成效”。
對此，嚴躍進分析認為，此次會議提到的加快住房制度改革，應該理解為第二次房改或開啟。過去的房改是指福利分房制度到商品房住房制度的變革，而當下提出的房改，也許是意味著租賃市場發展將受到明顯重視，同時對于住房開發和銷售等方面或有新調整。
監管措施頻頻入市
推長效機制加速落地
在過去很長一段時間，樓市長效機制的建設一直被廣泛議論。而在中信證券研究部研究員陳聰看來，今年政策的執行過程就是樓市長效機制構建的過程。
陳聰認為，樓市長效機制建設的特點應符合以下幾個方面：一是不強調一時房價的漲跌，而是強調保障居民居住的權益；二是兼顧多類人群，精準解決問題；三是立足存量思維，聚焦市場運行機制問題；四是因城施策；五是與短期調控相結合，保證短期房地產市場各項指標都保持穩定。
事實上，從近兩個月的市場表現來看，雖然房價和成交量趨于穩定，并且購房者對于未來的房價上漲預期也發生改變，但監管層的一系列監管舉措無不彰顯出調控仍在深化。
一方面是國土資源部部署對70個大中城市和熱點城市蘇州市，開展住宅用地出讓合同執行情況檢查，防止坐地生財，囤地倒地，拖欠地款；另一方面，國家發改委和住建部聯手對北京、佛山、嘉興等15個城市進行跨省交叉檢查，劍指商品房價格操縱；除此之外，國家發改委、國土資源部、環境保護部和住建部于12月5日聯合印發《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》，嚴控房地產化和債務化。
方正證券房地產業首席分析師夏磊在接受《證券日報》記者采訪時表示，總的來看，政府對房地產市場的調控政策可以分為兩種，即調控措施和監管措施，這兩者之間有緊密聯系，但也有本質區別。具體來看，房地產調控是指在市場規律失靈時所采取的調控政策，直接目的在于引導市場預期，糾正市場失靈；而房地產監管則是規范市場買賣雙方市場的主體政策，直接目的在于防止微觀主體的不正當行為，誘發市場失靈，進而引發市場風險。今年下半年以來，在房地產調控措施的基礎上，再輔以監管措施，對穩定房地產市場起到了較為積極的推動作用。
展望明年，夏磊認為在住房制度改革上或取得新突破。比如在產權房的探索方面，將重點發展北京共有產權房，滿足新市民的住房需求；在租賃房的探索上，政策支持可歸為幾類：一是供給方面：加大租賃用地供給、利用集體用地建設租賃住房等；房源上，鼓勵房企轉型開展住房租賃業務、培育專業化住房租賃企業。二是金融方面：允許提取住房公積金支付房租、對租賃企業給予融資支持、推進REITs試點。三是財政方面：稅收優惠、公租房貨幣化（市場提供租賃房源、政府發放租賃補貼）。四是法律方面：立法，切實推進租購同權。
安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，從今年年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產權住房等公共住房建設的持續推進，可以預料的到，長效機制的構建會更加完善。總的來說，今年以來的各項調控措施更多的是著眼于未來，將長效機制的建設落實。對于構建階梯型消費、解決高房價問題真正發揮了作用。
調控政策頻繁下發
扭轉房價看漲預期
今年以來，樓市調控政策的嚴厲程度與密集度超過了以往任何一年。據中原地產研究中心統計數據，截至12月13日，全國有近110個城市與部門（縣級以上）發布有關房地產的調控政策超過250次。
深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示，在今年的樓市調控中，最大的不同就是調控力度史無前例，同時調控手段開始涉及到長效機制，比如根據房價和銷售波動情況設置“預警函”，適時啟動問責；再者，調控目標不動搖且十分明確，并且呈現出不斷“打補丁”、補漏洞的情形。
從調控效果上看，也確實取得了較為喜人的變化。據國家統計局發布的10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，在環比數據上，一線城市已經保持了連續三個月的環比下跌。
而從同比數據上看，一二三線城市總體出現增幅收窄的態勢。
事實上，自今年5月份開始，上海和北京房價就已呈現環比“零增長”，而同月的深圳房價則表現為環比下跌；到了8月份，15個熱點城市房價環比全面止漲，其中北上廣深四大一線城市更是出現33個月以來的房價集體停漲；隨后在9月份，上海房價出現同比下跌，10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前水平，重點城市房地產市場呈現集體降溫。
李宇嘉認為，當前樓市調控效果已十分明顯，除一二線城市房價同比漲幅連續回落外，三四線樓市的庫存也降至2012年以來的新低。預計在樓市調控目標不動搖、力度不放松，不能喘氣歇腳的背景下，以及金融去杠桿和樓市信貸資金持續緊縮的共同影響下，2018年商品房市場銷售規模將有所下滑，同時房價也會在現有的基本上再次微幅回調。
供給端調控發力
引入住房租賃市場
若說今年樓市調控中還有一個最大的不同，那一定是非住房租賃市場莫屬，因為以往總是被“忽略”的租賃市場在今年得到了明顯的政策青睞。
先是5月份住建部下發我國第一部明確規范住房租賃和銷售管理的行政管理法規——《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》；隨后，住建部等九部委在7月份印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，并選取12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。其中，其中南京、杭州、成都、北京等地已正式推出住房租賃交易服務平臺；8月份，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點；此后，各地聞風而動，頻頻出臺鼓勵發展住房租賃市場的各項政策措施。
易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，與“限購、限貸、限價、限售”等需求端措施相比，大力發展和規范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應池”的做法，是符合市場規律的柔性手段。在當前情況下推進“租購并舉”不僅可以擴大住房供給、盤活閑置用地，還可以發揮長效機制的作用，可以說一舉兩得。
值得關注的是，12月8日召開的中共中央政治局會議將“加快住房制度改革和長效機制建設”列為2018年要著力抓好的重點工作之一，并強調要“力爭取得明顯成效”。
對此，嚴躍進分析認為，此次會議提到的加快住房制度改革，應該理解為第二次房改或開啟。過去的房改是指福利分房制度到商品房住房制度的變革，而當下提出的房改，也許是意味著租賃市場發展將受到明顯重視，同時對于住房開發和銷售等方面或有新調整。
監管措施頻頻入市
推長效機制加速落地
在過去很長一段時間，樓市長效機制的建設一直被廣泛議論。而在中信證券研究部研究員陳聰看來，今年政策的執行過程就是樓市長效機制構建的過程。
陳聰認為，樓市長效機制建設的特點應符合以下幾個方面：一是不強調一時房價的漲跌，而是強調保障居民居住的權益；二是兼顧多類人群，精準解決問題；三是立足存量思維，聚焦市場運行機制問題；四是因城施策；五是與短期調控相結合，保證短期房地產市場各項指標都保持穩定。
事實上，從近兩個月的市場表現來看，雖然房價和成交量趨于穩定，并且購房者對于未來的房價上漲預期也發生改變，但監管層的一系列監管舉措無不彰顯出調控仍在深化。
一方面是國土資源部部署對70個大中城市和熱點城市蘇州市，開展住宅用地出讓合同執行情況檢查，防止坐地生財，囤地倒地，拖欠地款；另一方面，國家發改委和住建部聯手對北京、佛山、嘉興等15個城市進行跨省交叉檢查，劍指商品房價格操縱；除此之外，國家發改委、國土資源部、環境保護部和住建部于12月5日聯合印發《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》，嚴控房地產化和債務化。
方正證券房地產業首席分析師夏磊在接受《證券日報》記者采訪時表示，總的來看，政府對房地產市場的調控政策可以分為兩種，即調控措施和監管措施，這兩者之間有緊密聯系，但也有本質區別。具體來看，房地產調控是指在市場規律失靈時所采取的調控政策，直接目的在于引導市場預期，糾正市場失靈；而房地產監管則是規范市場買賣雙方市場的主體政策，直接目的在于防止微觀主體的不正當行為，誘發市場失靈，進而引發市場風險。今年下半年以來，在房地產調控措施的基礎上，再輔以監管措施，對穩定房地產市場起到了較為積極的推動作用。
展望明年，夏磊認為在住房制度改革上或取得新突破。比如在產權房的探索方面，將重點發展北京共有產權房，滿足新市民的住房需求；在租賃房的探索上，政策支持可歸為幾類：一是供給方面：加大租賃用地供給、利用集體用地建設租賃住房等；房源上，鼓勵房企轉型開展住房租賃業務、培育專業化住房租賃企業。二是金融方面：允許提取住房公積金支付房租、對租賃企業給予融資支持、推進REITs試點。三是財政方面：稅收優惠、公租房貨幣化（市場提供租賃房源、政府發放租賃補貼）。四是法律方面：立法，切實推進租購同權。
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