房貸市場額度緊放貸慢成常態(tài) 明年額度預(yù)計(jì)仍不寬裕
2017-12-20 11:43:26
來源：北京青年報(bào)
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額度緊、放貸慢、利率上浮成今年房貸市場“主旋律”
明年房貸額度預(yù)計(jì)也不寬裕
交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，從大環(huán)境上來看，貨幣市場的利率也處在不斷上升的狀態(tài)。2018年，預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)依然是一個(gè)重要的政策主題，因此房貸利率大概率不會(huì)回落。此外，在目前趨嚴(yán)的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)的投機(jī)需求會(huì)得到抑制，但隨著人口不斷涌入城市，一線城市的房地產(chǎn)市場也很難看到極速下跌。
在樓市調(diào)控的大環(huán)境下，今年全年個(gè)人房貸額度一直都很緊張。臨近歲末，房貸業(yè)務(wù)現(xiàn)在的走勢(shì)如何、明年是不是還會(huì)有新變化成了公眾關(guān)注的話題。北京青年報(bào)記者昨天從工行、中行、招行、民生、浦發(fā)、光大、北京銀行等多家銀行的北京分行獲悉，他們現(xiàn)在仍正常受理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，個(gè)貸利率水平近期也保持平穩(wěn)。不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然房貸利率已經(jīng)連續(xù)上漲至高位，但未來繼續(xù)上漲的可能性仍然很大。
現(xiàn)狀
北京房貸平均利率5.27%
北青報(bào)記者從市場上了解到，目前北京地區(qū)絕大部分銀行的首套房貸最低利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%-10%，少數(shù)銀行上浮幅度會(huì)達(dá)到15%；二套房貸利率基本都是上浮20%。
融360最新的房貸報(bào)告顯示，11月全國首套房平均利率為5.36%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.09倍，環(huán)比10月上升1.13個(gè)百分點(diǎn)；同比去年10月首套房貸款平均利率4.44%，上升20.72個(gè)百分點(diǎn)。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房貸款平均利率中，最低值為廈門4.93%，最高值為鄭州5.77%，北京11月份平均利率為5.27%，比10月份還下降了0.01%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮10%，1.1倍基準(zhǔn)利率已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場剛需的主流。對(duì)于購房人來說，意味著購房貸款成本繼續(xù)上升。據(jù)張大偉提供的數(shù)據(jù)，每百萬元首套房貸25年月供額最近3年來首次突破6000元。
聚焦
額度緊放貸時(shí)間長成常態(tài)
不過，目前對(duì)貸款買房者來說，最擔(dān)心的倒還不是利率高低而是放貸時(shí)間。今年一整年，在樓市調(diào)控的大環(huán)境下，個(gè)人房貸額度一直都很緊張。
北京市民李女士7月份將自己原來的房子賣掉又買了另外一處住宅。當(dāng)時(shí)買她舊房子的買家在中介的建議下選擇了一家“放款還算快”的中小銀行。可是，雖然買家的手續(xù)早已齊全，貸款卻遲遲放不下來。一個(gè)多月后，李女士買的新房子約定的付款期限也快到了，她只好求親戚東拼西湊，還找中介借了少許高息過橋貸款才沒有違約。后來，李女士與買家一起天天催銀行放貸，可對(duì)方的回答就是三個(gè)字：“沒額度。”據(jù)說10月份整整一個(gè)月，因?yàn)闆]有額度，這家支行都沒有放出一筆個(gè)人房貸。11月初，買家的貸款終于到賬，李女士趕緊還了欠債。
業(yè)內(nèi)人士告訴北青報(bào)記者，其實(shí)像這樣三個(gè)多月就能放下款的情況已經(jīng)算運(yùn)氣不錯(cuò)，還有不少人排隊(duì)都在半年以上。2017年還剩下不足2周的時(shí)間，當(dāng)下申請(qǐng)貸款，今年之內(nèi)已經(jīng)不可能放下款來。
分析
明年1月新配額釋放將緩解貸款壓力
張大偉表示，從全年房貸數(shù)據(jù)看，雖然2017年刷新歷史紀(jì)錄，但購房人感覺房貸額度緊張卻是2017年的常態(tài)。因?yàn)榻衲陿鞘谐山涣克⑿录o(jì)錄，而且2016年大量的新建住宅貸款都是在2017年釋放。他預(yù)計(jì)，2018年也會(huì)延續(xù)這一態(tài)勢(shì)，房貸額度不會(huì)寬裕。
融360分析師李唯一認(rèn)為，當(dāng)前形勢(shì)下銀行吸收存款的成本和難度均有所上升，在控制貸款增速的前提下，需要合理有效分配貸款額度，但貸款需求依舊保持在高位水平。年底銀行額度緊張依然成定局，存在大量房貸業(yè)務(wù)排隊(duì)等待處理的情況。到明年1月，隨著新一年的貸款配額釋放，貸款額度壓力將得到一定程度緩解。
李唯一同時(shí)指出，明年1月份釋放出的新額度并不足以解決整個(gè)市場中的需求，此外，未來資金或會(huì)更多流向?qū)嶓w部分，因此明年額度問題并不會(huì)得到大幅度緩解。真正有效緩解額度問題關(guān)鍵還是在保障居住需求，市場通過擴(kuò)大供給保障類房、租房等，分批解決住房問題，避免短時(shí)間內(nèi)購房需求過度集中。相信在未來的時(shí)間里，通過各方面的努力，供需會(huì)逐漸走向平衡。
展望
房貸利率大概率不會(huì)回落
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然房貸利率已經(jīng)連續(xù)上漲至高位，但未來繼續(xù)上漲的可能性仍然很大。
張大偉預(yù)計(jì)，資金成本繼續(xù)上升將是趨勢(shì)，包括余額寶等固定理財(cái)收益年化資金成本已經(jīng)超過4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準(zhǔn)利率4.9%對(duì)于大部分銀行來說，已經(jīng)屬于低利潤產(chǎn)品。所以銀行將逐漸從基準(zhǔn)為主流提高到基準(zhǔn)上浮10%。
“首套房貸利率已經(jīng)處于高位，但受到外圍市場的影響，2018年央行加息的預(yù)期進(jìn)一步上升，房貸利率上調(diào)的可能性依然存在，但上浮空間已經(jīng)不大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果明年的宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，首套房貸利率上升的可能性會(huì)加大。
交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，從大環(huán)境上來看，貨幣市場的利率也處在不斷上升的狀態(tài)。2018年，預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)依然是一個(gè)重要的政策主題，因此房貸利率大概率不會(huì)回落。此外，在目前趨嚴(yán)的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)的投機(jī)需求會(huì)得到抑制，但隨著人口不斷涌入城市，一線城市的房地產(chǎn)市場也很難看到極速下跌。（文/本報(bào)記者程婕）
動(dòng)態(tài)
上月北京二手房價(jià)格環(huán)比下降0.5%
在經(jīng)過之前8、9連續(xù)兩個(gè)月的停漲之后，近兩個(gè)月北京的新房價(jià)格開始出現(xiàn)局部反彈。繼10月小戶型新房價(jià)格環(huán)比回升后，11月北京的中戶型新房價(jià)格也出現(xiàn)環(huán)比上漲。昨天，國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)公布的11月份北京住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，上個(gè)月北京只有中戶型新房價(jià)格出現(xiàn)了0.4%的漲幅，其余戶型新房和二手房房價(jià)均保持“停漲”。整體來看，上月北京房價(jià)依然處于穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)：新房價(jià)格環(huán)比持平，二手房價(jià)格環(huán)比下滑0.5%。
與去年同期相比，北京的大戶型新房價(jià)格已經(jīng)自9月份以來連續(xù)第三個(gè)月持續(xù)下滑。上個(gè)月北京144平方米以上大戶型新建商品住宅價(jià)格同比跌幅達(dá)到了1.5%，是三個(gè)月來跌幅最大的一次。數(shù)據(jù)顯示，上個(gè)月的新建商品住宅中，90平方米及以下小戶型價(jià)格均較去年同期上漲1%，90至144平方米中戶型價(jià)格上漲0.2%；而144平方米以上大戶型下滑1.5%。
另外，從國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)昨天公布的11 月份北京二手房銷售價(jià)格指數(shù)顯示，截至目前北京的二手房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)下滑了7個(gè)月，從今年5月份開始到11月份呈現(xiàn)環(huán)比一路下跌的走勢(shì)。按照戶型來看，上個(gè)月北京所有戶型二手房價(jià)格無論環(huán)比還是同比全都下降。經(jīng)過連續(xù)7個(gè)月的下跌之后，目前北京二手房價(jià)格整體已經(jīng)較去年同期低了0.9%，而這一指標(biāo)在上個(gè)月還是0.2%。(記者 張欽)
明年房貸額度預(yù)計(jì)也不寬裕
交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，從大環(huán)境上來看，貨幣市場的利率也處在不斷上升的狀態(tài)。2018年，預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)依然是一個(gè)重要的政策主題，因此房貸利率大概率不會(huì)回落。此外，在目前趨嚴(yán)的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)的投機(jī)需求會(huì)得到抑制，但隨著人口不斷涌入城市，一線城市的房地產(chǎn)市場也很難看到極速下跌。
在樓市調(diào)控的大環(huán)境下，今年全年個(gè)人房貸額度一直都很緊張。臨近歲末，房貸業(yè)務(wù)現(xiàn)在的走勢(shì)如何、明年是不是還會(huì)有新變化成了公眾關(guān)注的話題。北京青年報(bào)記者昨天從工行、中行、招行、民生、浦發(fā)、光大、北京銀行等多家銀行的北京分行獲悉，他們現(xiàn)在仍正常受理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，個(gè)貸利率水平近期也保持平穩(wěn)。不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然房貸利率已經(jīng)連續(xù)上漲至高位，但未來繼續(xù)上漲的可能性仍然很大。
現(xiàn)狀
北京房貸平均利率5.27%
北青報(bào)記者從市場上了解到，目前北京地區(qū)絕大部分銀行的首套房貸最低利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%-10%，少數(shù)銀行上浮幅度會(huì)達(dá)到15%；二套房貸利率基本都是上浮20%。
融360最新的房貸報(bào)告顯示，11月全國首套房平均利率為5.36%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.09倍，環(huán)比10月上升1.13個(gè)百分點(diǎn)；同比去年10月首套房貸款平均利率4.44%，上升20.72個(gè)百分點(diǎn)。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房貸款平均利率中，最低值為廈門4.93%，最高值為鄭州5.77%，北京11月份平均利率為5.27%，比10月份還下降了0.01%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮10%，1.1倍基準(zhǔn)利率已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場剛需的主流。對(duì)于購房人來說，意味著購房貸款成本繼續(xù)上升。據(jù)張大偉提供的數(shù)據(jù)，每百萬元首套房貸25年月供額最近3年來首次突破6000元。
聚焦
額度緊放貸時(shí)間長成常態(tài)
不過，目前對(duì)貸款買房者來說，最擔(dān)心的倒還不是利率高低而是放貸時(shí)間。今年一整年，在樓市調(diào)控的大環(huán)境下，個(gè)人房貸額度一直都很緊張。
北京市民李女士7月份將自己原來的房子賣掉又買了另外一處住宅。當(dāng)時(shí)買她舊房子的買家在中介的建議下選擇了一家“放款還算快”的中小銀行。可是，雖然買家的手續(xù)早已齊全，貸款卻遲遲放不下來。一個(gè)多月后，李女士買的新房子約定的付款期限也快到了，她只好求親戚東拼西湊，還找中介借了少許高息過橋貸款才沒有違約。后來，李女士與買家一起天天催銀行放貸，可對(duì)方的回答就是三個(gè)字：“沒額度。”據(jù)說10月份整整一個(gè)月，因?yàn)闆]有額度，這家支行都沒有放出一筆個(gè)人房貸。11月初，買家的貸款終于到賬，李女士趕緊還了欠債。
業(yè)內(nèi)人士告訴北青報(bào)記者，其實(shí)像這樣三個(gè)多月就能放下款的情況已經(jīng)算運(yùn)氣不錯(cuò)，還有不少人排隊(duì)都在半年以上。2017年還剩下不足2周的時(shí)間，當(dāng)下申請(qǐng)貸款，今年之內(nèi)已經(jīng)不可能放下款來。
分析
明年1月新配額釋放將緩解貸款壓力
張大偉表示，從全年房貸數(shù)據(jù)看，雖然2017年刷新歷史紀(jì)錄，但購房人感覺房貸額度緊張卻是2017年的常態(tài)。因?yàn)榻衲陿鞘谐山涣克⑿录o(jì)錄，而且2016年大量的新建住宅貸款都是在2017年釋放。他預(yù)計(jì)，2018年也會(huì)延續(xù)這一態(tài)勢(shì)，房貸額度不會(huì)寬裕。
融360分析師李唯一認(rèn)為，當(dāng)前形勢(shì)下銀行吸收存款的成本和難度均有所上升，在控制貸款增速的前提下，需要合理有效分配貸款額度，但貸款需求依舊保持在高位水平。年底銀行額度緊張依然成定局，存在大量房貸業(yè)務(wù)排隊(duì)等待處理的情況。到明年1月，隨著新一年的貸款配額釋放，貸款額度壓力將得到一定程度緩解。
李唯一同時(shí)指出，明年1月份釋放出的新額度并不足以解決整個(gè)市場中的需求，此外，未來資金或會(huì)更多流向?qū)嶓w部分，因此明年額度問題并不會(huì)得到大幅度緩解。真正有效緩解額度問題關(guān)鍵還是在保障居住需求，市場通過擴(kuò)大供給保障類房、租房等，分批解決住房問題，避免短時(shí)間內(nèi)購房需求過度集中。相信在未來的時(shí)間里，通過各方面的努力，供需會(huì)逐漸走向平衡。
展望
房貸利率大概率不會(huì)回落
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然房貸利率已經(jīng)連續(xù)上漲至高位，但未來繼續(xù)上漲的可能性仍然很大。
張大偉預(yù)計(jì)，資金成本繼續(xù)上升將是趨勢(shì)，包括余額寶等固定理財(cái)收益年化資金成本已經(jīng)超過4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準(zhǔn)利率4.9%對(duì)于大部分銀行來說，已經(jīng)屬于低利潤產(chǎn)品。所以銀行將逐漸從基準(zhǔn)為主流提高到基準(zhǔn)上浮10%。
“首套房貸利率已經(jīng)處于高位，但受到外圍市場的影響，2018年央行加息的預(yù)期進(jìn)一步上升，房貸利率上調(diào)的可能性依然存在，但上浮空間已經(jīng)不大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果明年的宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，首套房貸利率上升的可能性會(huì)加大。
交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，從大環(huán)境上來看，貨幣市場的利率也處在不斷上升的狀態(tài)。2018年，預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)依然是一個(gè)重要的政策主題，因此房貸利率大概率不會(huì)回落。此外，在目前趨嚴(yán)的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)的投機(jī)需求會(huì)得到抑制，但隨著人口不斷涌入城市，一線城市的房地產(chǎn)市場也很難看到極速下跌。（文/本報(bào)記者程婕）
動(dòng)態(tài)
上月北京二手房價(jià)格環(huán)比下降0.5%
在經(jīng)過之前8、9連續(xù)兩個(gè)月的停漲之后，近兩個(gè)月北京的新房價(jià)格開始出現(xiàn)局部反彈。繼10月小戶型新房價(jià)格環(huán)比回升后，11月北京的中戶型新房價(jià)格也出現(xiàn)環(huán)比上漲。昨天，國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)公布的11月份北京住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，上個(gè)月北京只有中戶型新房價(jià)格出現(xiàn)了0.4%的漲幅，其余戶型新房和二手房房價(jià)均保持“停漲”。整體來看，上月北京房價(jià)依然處于穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)：新房價(jià)格環(huán)比持平，二手房價(jià)格環(huán)比下滑0.5%。
與去年同期相比，北京的大戶型新房價(jià)格已經(jīng)自9月份以來連續(xù)第三個(gè)月持續(xù)下滑。上個(gè)月北京144平方米以上大戶型新建商品住宅價(jià)格同比跌幅達(dá)到了1.5%，是三個(gè)月來跌幅最大的一次。數(shù)據(jù)顯示，上個(gè)月的新建商品住宅中，90平方米及以下小戶型價(jià)格均較去年同期上漲1%，90至144平方米中戶型價(jià)格上漲0.2%；而144平方米以上大戶型下滑1.5%。
另外，從國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)昨天公布的11 月份北京二手房銷售價(jià)格指數(shù)顯示，截至目前北京的二手房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)下滑了7個(gè)月，從今年5月份開始到11月份呈現(xiàn)環(huán)比一路下跌的走勢(shì)。按照戶型來看，上個(gè)月北京所有戶型二手房價(jià)格無論環(huán)比還是同比全都下降。經(jīng)過連續(xù)7個(gè)月的下跌之后，目前北京二手房價(jià)格整體已經(jīng)較去年同期低了0.9%，而這一指標(biāo)在上個(gè)月還是0.2%。(記者 張欽)
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