防逃稅 二手房成交價格包含裝修
2017-12-22 10:40:04
來源：北京日報
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按低價網簽合同，卻以高價成交，從而逃掉大筆的稅——二手房交易環節泛濫的“陰陽合同”問題，有望隨著“大修”后的二手房合同而得到治理。
從昨天開始，《北京市存量房屋買賣合同》及相關經紀服務合同示范文本面向社會征求意見。征求意見稿明確，二手房的附屬設施、家具家電、裝飾裝修等有關價格會全部包含在房屋成交價內。這意味著買賣雙方規避稅收的“陰陽合同”將很難大行其道。
貸款繳稅按“總價”算
“價格”是這次二手房合同“大修”最關鍵的變化之一。
記者對比發現，新的合同文本征求意見稿中明確“該房屋附屬設施、家具家電、裝飾裝修等有關價格已全部包含在上述房屋成交價格內”，并進行了詳細列舉。市住建委相關負責人說，這主要是防止買賣雙方為了規避稅收，將房屋成交價格拆分為凈房屋價格和裝飾裝修等價格的情況發生。
什么是二手房市場上的“陰陽合同”？
“表面上一個成交價格，暗地里又一個成交價格。”今年上半年，市民小陳就靠這一做法購得海淀區一套二手房。他通過中介與賣房人最終談攏的價格是640萬元，但在提供給相關部門的網簽合同中，成交價格則被改成了150萬元，剩余的490萬則被寫入了裝修款一欄。
而按照相關政策，達到640萬元的二手房基本已經屬于“非普宅”，不僅稅費更高，首付比也會有所抬升。但如果不是“滿五唯一”，還需要繳納個稅等稅費。于是為了低稅費、低首付，“陰陽合同”的現象極為普遍。“我所經手的交易，幾乎都會簽‘陰陽合同’。”一位中介人士說。
征求意見稿中專門寫明，“本合同約定的成交價格是買賣雙方的真實交易價格，買賣雙方均同意以本合同約定的房屋成交價格作為向稅務機關繳納稅費、向貸款機構辦理貸款的相關依據。買賣雙方不得為規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價格的合同，否則應承擔相應的法律責任。”
老業主不遷戶口或賠違約金
對于二手房買賣之后頻繁出現的老業主不遷出戶口問題，征求意見稿中也提出了相應解決辦法。市住建委對外稱，新版合同細化逾期遷出戶口的違約責任，“因戶口遷移引發的房屋買賣合同糾紛案件較多，為了避免糾紛發生，在合同文本中明確約定戶口遷移條款，并約定了戶口逾期遷出等相關違約責任。”
記者注意到，合同文本第十條專門供買賣雙方約定“戶口遷出”。其中明確，出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起約定時間內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續；如因出賣人原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付約定數目的違約金。
同時，買賣雙方也可以在合同中再約定一個逾期期限，如果逾期都超過這一期限，那么雙方同意按照相應方式處理，比如：期限屆滿之次日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款約定比例的違約金。
預告登記防一房多賣
在合同文本的附件中，專門要提供房屋權屬情況的說明及房屋抵押和租賃情況的約定，其中還包含承租人放棄優先購買權的證明文件。
根據本市前不久發布的“租房新政”，承租人在同等條件下享有優先購買權。在這一版本的合同中要求提供承租人放棄優先購買權的證明，其實也是在保護承租人的合法權益。
征求意見稿中細化了出賣人對房屋抵押情況、租賃情況的信息披露義務，并增加了相應處理方式及違約責任條款約定；將房屋異議登記、房屋結構改造情況記載于合同中，充分保障買受人的知情權。
此外，合同也約定可通過預告登記來防范一房多賣。簽合同之后，購房人可以向登記機構申請預告登記，雖相當于“預訂”了房子的產權。一旦預告登記后，賣房人如沒經過購房人同意，再將該房屋賣給其他人，將不具備法律效力。
目前買賣二手房所簽的《北京市存量房屋買賣合同》誕生于2007年，根據成交方式的不同，又細分為“自行成交版”和“經紀成交版”。而經過“大修”后的版本，則將過去兩個版本合二為一，同時還單獨制定了《北京市存量房屋經紀服務合同》示范文本。（曹政）
從昨天開始，《北京市存量房屋買賣合同》及相關經紀服務合同示范文本面向社會征求意見。征求意見稿明確，二手房的附屬設施、家具家電、裝飾裝修等有關價格會全部包含在房屋成交價內。這意味著買賣雙方規避稅收的“陰陽合同”將很難大行其道。
貸款繳稅按“總價”算
“價格”是這次二手房合同“大修”最關鍵的變化之一。
記者對比發現，新的合同文本征求意見稿中明確“該房屋附屬設施、家具家電、裝飾裝修等有關價格已全部包含在上述房屋成交價格內”，并進行了詳細列舉。市住建委相關負責人說，這主要是防止買賣雙方為了規避稅收，將房屋成交價格拆分為凈房屋價格和裝飾裝修等價格的情況發生。
什么是二手房市場上的“陰陽合同”？
“表面上一個成交價格，暗地里又一個成交價格。”今年上半年，市民小陳就靠這一做法購得海淀區一套二手房。他通過中介與賣房人最終談攏的價格是640萬元，但在提供給相關部門的網簽合同中，成交價格則被改成了150萬元，剩余的490萬則被寫入了裝修款一欄。
而按照相關政策，達到640萬元的二手房基本已經屬于“非普宅”，不僅稅費更高，首付比也會有所抬升。但如果不是“滿五唯一”，還需要繳納個稅等稅費。于是為了低稅費、低首付，“陰陽合同”的現象極為普遍。“我所經手的交易，幾乎都會簽‘陰陽合同’。”一位中介人士說。
征求意見稿中專門寫明，“本合同約定的成交價格是買賣雙方的真實交易價格，買賣雙方均同意以本合同約定的房屋成交價格作為向稅務機關繳納稅費、向貸款機構辦理貸款的相關依據。買賣雙方不得為規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價格的合同，否則應承擔相應的法律責任。”
老業主不遷戶口或賠違約金
對于二手房買賣之后頻繁出現的老業主不遷出戶口問題，征求意見稿中也提出了相應解決辦法。市住建委對外稱，新版合同細化逾期遷出戶口的違約責任，“因戶口遷移引發的房屋買賣合同糾紛案件較多，為了避免糾紛發生，在合同文本中明確約定戶口遷移條款，并約定了戶口逾期遷出等相關違約責任。”
記者注意到，合同文本第十條專門供買賣雙方約定“戶口遷出”。其中明確，出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起約定時間內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續；如因出賣人原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付約定數目的違約金。
同時，買賣雙方也可以在合同中再約定一個逾期期限，如果逾期都超過這一期限，那么雙方同意按照相應方式處理，比如：期限屆滿之次日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款約定比例的違約金。
預告登記防一房多賣
在合同文本的附件中，專門要提供房屋權屬情況的說明及房屋抵押和租賃情況的約定，其中還包含承租人放棄優先購買權的證明文件。
根據本市前不久發布的“租房新政”，承租人在同等條件下享有優先購買權。在這一版本的合同中要求提供承租人放棄優先購買權的證明，其實也是在保護承租人的合法權益。
征求意見稿中細化了出賣人對房屋抵押情況、租賃情況的信息披露義務，并增加了相應處理方式及違約責任條款約定；將房屋異議登記、房屋結構改造情況記載于合同中，充分保障買受人的知情權。
此外，合同也約定可通過預告登記來防范一房多賣。簽合同之后，購房人可以向登記機構申請預告登記，雖相當于“預訂”了房子的產權。一旦預告登記后，賣房人如沒經過購房人同意，再將該房屋賣給其他人，將不具備法律效力。
目前買賣二手房所簽的《北京市存量房屋買賣合同》誕生于2007年，根據成交方式的不同，又細分為“自行成交版”和“經紀成交版”。而經過“大修”后的版本，則將過去兩個版本合二為一，同時還單獨制定了《北京市存量房屋經紀服務合同》示范文本。（曹政）
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