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住建部最新發聲,透露2018年樓市四大信號

2017-12-26 09:04:22 來源:新華網
  2017年的最后三個月,中國房地產市場迎來一輪密集的政策信號。從十九大到年末的中央政治局會議,再到中央經濟工作會議,三場高層會議連續對房地產市場定調。

  一方面,新的住房制度輪廓逐漸清晰,與之相配套的長效機制建設開始提速;另一方面,如何應對短期市場波動也有了明確的指導思路。

  2017年即將過去,2018年樓市的調控政策成為大眾關注話題。
 
  即將到來的2018年樓市會出現怎樣的變化?日前召開的全國住房城鄉建設工作會議透露出了一些玄機:

  住建部部長王蒙徽:明年將針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

  該提法為何此時出現?又將對全國樓市帶來什么影響?

  關于樓市,在剛剛結束的中央經濟工作會議中的表述是:

  加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

  完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。

  我們可以發現中央經濟工作會議的表述側重全局,側重住房制度,主要談了租賃市場、供應方式、調控方式。住建部長的表態,則側重于商品房市場。這兩個表述互為補充,有利于我們全面了解未來的樓市走向。

  城市與房地產研究專家孟祥遠針對此次“施行差別化調控政策”的表述,給出了自己的解讀:

  第一,全國住房城鄉建設會議是一個級別很高的全國范圍內的房地產會議,此次會議上提出的政策要求是決定未來房地產走勢的重要信號。

  第二,“滿足首套剛需、支持改善需求”,這意味著2018年會對剛需和改善性購房有太多抑制。有了住建部長的新表態,2018年會微調政策,對真正有居住需求的買房人來說,是個大利好。

  第三,我們基本上可以確定:2018年中國樓市整體處于平穩局面,不是冬天。差別化調控實質上就是穩定房地產市場發展前景,大起大落的市場行情不是調控政策的目標與目的。

  2018,樓市調控力度會不會松動?

  2017年,據中原地產研究中心統計,截至目前,全國已有110個城市累計發布了250多次調控政策。

  通過限購、限貸、限漲、限售、限商等措施,今年全國樓市降溫并持續保持平穩。國家統計局數據顯示,5月份開始,上海、北京出現房價環比“零增長”,深圳房價環比下跌;到了11月份,11個熱點城市新房價格跌回一年前,熱點城市的成交降溫更是明顯。

  談及明年的樓市調控力度,全國住房城鄉建設工作會議也給出了明確的答案:

  住建部部長王蒙徽:堅持調控目標不動搖、力度不放松,完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性,抓好房地產市場分類調控,促進房地產市場平穩健康發展。

  加大房地產市場秩序規范整頓力度,加強市場監測分析,提高精準調控的能力和水平,進一步強化地方政府主體責任。

  以上表述與中央經濟工作會議的要求一脈相承,這就意味著調控政策不會出現大幅松動。

  北京大學房地產法研究中心主任樓建波:樓市平衡發展的調控目標不會變。只有落實“因城施策”的差別化調控才能實現調控政策的連續性和穩定性,而具體舉措則會隨著市場走向進行適度調整。

  如何“支持改善需求”、“遏制投機炒房”?

  嚴厲的限購和限貸舉措在2017年成為眾多城市收緊樓市的標配手段,部分城市政策甚至經歷了多輪升級。

  以北京為例,當前政策是首套房首付不低于35%,首套非普通自住房首付不低于40%;二套房“認房又認貸”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%;貸款最長期限25年,且貸款利率上浮較多,首套房主流商貸利率執行基準利率的1.1倍,二套房則為1.2倍,限購限貸政策可謂全國最嚴,不少購房者將選擇延后換房或者全款交易。

  財經評論員劉曉博:所謂“改善需求”,是兩個含義。一個是“小房子換大房子”,一個是“購買二套房”。現在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”,住建部長的新說法,顯然構成利好。

  什么是投機炒房?首先是大量買入,然后是短時間頻繁交易。對于這些人,當然應該限制。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進:在“支持改善需求”方面,相對來說比2017年的基調略有放寬,2017年有一定遏制改善性需求的趨勢。2018年政策不排除針對部分首套房和二套房認定、普通住房和非普通住房認定等出現微調。

  在投機炒房方面,依然是遵循“房住不炒”的思路,進行嚴厲管控,如近期銀行委托信托公司投資的信托資金,也明確不允許進入房地產領域。

  首提縣城樓市去庫存意味著什么?

  國家統計局新聞發言人毛盛勇12月14日在發布會上表示,三四線城市的去庫存在扎實推進,而且成效比較明顯。去庫存依然是2018年房地產市場調控的重要工作之一。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進:縣城去庫存概念是一個重要內容。2015年前基本是一二線重點城市郊區市場去庫存;2016年-2017年是地級市(三線城市)去庫存;2018年,則迎來縣域去庫存的階段。縣城去庫存對全國房地產市場交易有積極的托底作用,同時也防范了市場交易大幅下滑的風險。

  商業地產去庫存比住宅去庫存更為緊迫。商業地產的庫存積壓風險比住宅庫存更高,2018年的工作重點不僅是住宅房屋去庫存,關鍵更是商業地產的去庫存。

  財經評論員劉曉博:“庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作”,意味著部分城市仍然允許、甚至支持投資性需求。這些城市樓市政策很難收緊,甚至還會有所放松。

  住房租賃開啟樓市新一輪周期?

  針對中央經濟工作會議提出的“要發展住房租賃市場特別是長期租賃”,全國住房城鄉建設工作會議提出,在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場,推進國有租賃企業的建設,支持專業化、機構化住房租賃企業發展,加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺,加快推進住房租賃立法,保護租賃利益相關方合法權益。

  其實,2017年下半年,住房租賃制度改革已成重頭戲。首批12個城市開展了住房租賃試點,全國超50城出臺了支持住房租賃的政策。北京、上海等城市紛紛增加了房企自持、集體租賃住房等租賃房源的供應,多地上線官辦住房租賃服務平臺。

  租賃住房政策的推出,從供給和需求兩方面都會影響房地產市場。

  從供給層面來看, 租賃住房擠占了很大一部分普通商品房供給。目前租賃住房分兩檔,第一檔是一線城市,以上海作為標準,租賃占新增的 60%;第二檔是二線城市,以杭州作為標準,租賃占新增 30%。

  從需求層面來看,租賃住房政策會改變房地產需求的結構。以前是房地產銷售好,然后拉動房地產投資。而現在房地產的需求分為了兩部分,一部分是剛性的租賃住房需求,另一部分是普通的商品房需求。

  中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛:保護租賃利益相關方權益不僅是租購同權,更要保護租賃雙方的利益。發展長期租賃市場,要采取機制激勵市場主體愿意去從事長期租賃業務,如在稅收、土地方面采取措施讓開發自持住房的企業利益得到保障。

  同時,制度上要對租期等進行規定,建議是3年為一個租期,除非承租人提出解約,出租人不能提前結束租約。當前國內對承租人利益保護的法律法規還不夠明確,導致出租人可以隨意漲租金、解約、限制承租人行為,需要進行約束。(編輯:楊胡賢哲)
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