北京部分二手房價 每平米8萬元跌至6萬元
2017-12-27 10:01:59
來源：新京報
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新建商品房合計簽約創新低，預計北京全年在2.65萬套左右；中介稱負責區域房價下跌了1萬-2萬元
經過2016年樓市的火熱，隨著政策調控不斷加碼，北京2017年房地產市場趨于穩定。
國家統計局發布的數據顯示，11月70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體繼續保持平穩。熱點城市新建商品住宅價格走勢總體平穩，多數城市已低于去年同期價格水平。北京二手房跌幅連續六個月居全國第一。有北京房產中介向新京報記者介紹稱，其負責的區域房價已回落到2015年8月、9月水平。
從成交量上看，根據中原地產研究中心統計的數據，截至12月24日，北京新建商品房合計簽約量僅26253套，預計全年在2.65萬套左右，創下北京樓市自統計網簽數據以來的歷史最低值，且同比下調45%。
未來走勢如何，專家稱若政策層面不發生顛覆性的變化，預計2018年房地產市場走勢和今年一樣。
【現狀】
部分區域二手房價降20%
“北京房價基本上普降了10%到20%，有的均價甚至降了30%。”一直在看房子的北京市民謝女士告訴新京報記者。
國家統計局12月18日數據顯示，11月北京二手住宅價格指數環比下降0.5個百分點，與南京并列，同比下跌0.9個百分點。
中原地產首席分析師張大偉表示，北京二手房價格調整非常明顯，從今年4月份開始到現在累計跌幅超過15%，部分區域房源價格跌幅接近20%，北京二手房價格已經接近2016年第四季度。
房產中介對房價有著更直觀的感受。豐臺區我愛我家一網點房產中介張林（化名）告訴記者，其所在區域房價已經跌到2015年8月、9月的水平，“除了學區房依然堅挺，基本上各個區域價格都在下降。我負責的區域房價在年初為每平8萬，現在為每平6萬多，下降了20%左右。”
豐臺區鏈家一網點中介徐鵬（化名）也表示，目前北京地區房價已跌到2015年后半年的水平。“年初方莊地區房價為每平7萬到7.2萬，目前每平6萬左右。”徐鵬介紹，此前其負責的芳群園小區的一房子去年年底價格為378萬，近日該房子以322萬的價位出手。
記者查詢鏈家成交記錄，3·17新政前，方莊地區房價多在每平7萬-8萬元，個別價格為每平9萬以上，也有成交價格為每平6萬左右的。
【調查】
周邊市場：燕郊房價幾乎腰斬
嚴調控之下，北京周邊區域的房地產市場也受到影響，呈現出加速下跌的態勢。
安居客數據顯示，燕郊11月二手房均價為23733 元/m2,環比10月大跌 4.00%,創今年以來最大跌幅,連續7個月暴跌。燕郊11月新房均價為25100元/m2,大跌將近1萬元每平方米，環比10月大跌28.29%。
而此前，燕郊房價一路不斷創新高。“我買的小區首爾甜城和通州僅一橋之隔，挨著北京地鐵22線，在今年年初的時候這一小區房價一度飆升到每平4萬多，現在每平2萬左右。”一購房者表示。
一負責環北京區域房產銷售員孫陽（化名）向記者直言，燕郊地區平均房價由年初的每平3萬以上降到2萬左右，但目前燕郊房地產市場處于“有價無市”的局面。
孫陽解釋，在調控政策出來前，不少涌入燕郊的購房者為投資客，在每平3萬到4萬的高位價格入手多套房子，因此不會在“腰斬”時刻出售。另一方面，燕郊的調控政策之下，外地戶籍購房者必須滿足繳納三年社保的要求，這一條件將不少外地購房者擋在了市場之外。多數投資者認為，房地產有周期，目前處于“拋物線”低谷，未來會反彈，因此持觀望態度。
“外地戶籍購房者不符合購房條件，本地人購買力有限，因此，燕郊房價幾乎被‘腰斬’，降了四到五成。”燕郊一房產中介劉星表示。“現在燕郊市場上可出售的二手房很少，只有一些當初用信用貸、高利貸、消費貸等方式借款炒房人現在因為資金周轉不開，在撐不下去的情況下選擇拋售房子。”
在價格下跌的同時，燕郊房地產市場成交量銳減。“在上半年的調控政策出來之前，我賣出了兩套房，新政策后，一套房都沒有賣出去。”劉星說。
【調控】
今年樓市調控30余次 房貸利率多次上調
樓市降溫，與房地產市場調控政策是分不開的。據中原地產統計數據，截至12月13日，北京市發布房地產調控政策超過30次。
3月17日，北京市宣布提高二套房最低首付比例，普通住宅被提至60%，首套房認定標準恢復“認房又認貸”，房貸期限降為25年。隨后一周內，北京又采取了包括上調房貸利率、個稅要求從嚴、嚴查首付資金、離婚一年內房貸算二套等規定。3月26日，針對商辦市場的調控政策出臺，除實施限購外，還要求商辦項目不得分割銷售等。
“限貸”是這一輪調控的重要手段，除了提升首付比例之外，房貸利率也不斷上調。據新京報統計，從去年9·30新政至今年9月，北京地區多家銀行的首套房房貸利率經過共計6次調整。
2016年9月30日之前，首套房貸利率8.5折為主流。自2017年1月1日起，所有銀行貸款利率折扣實行最低九折。3月21日，16家銀行北京分行一致決定，銀行貸款利率上調為不低于貸款基準利率的0.95倍。
4月30日晚間，新京報記者獨家獲悉，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續回到基準利率，二套房貸利率則在基準利率基礎上最低上浮20%。民生銀行首套房貸利率6月5日起，執行在基準利率基礎上最低上浮10%。9月中旬，北京多家銀行宣布上調首套房房貸利率。彼時新京報記者從浦發銀行北京分行獲悉，該行近期首套房房貸利率在基準利率基礎上上浮20%。
四大行于9月14日、15日、16日將首套房房貸利率調升到基準利率的1.05倍。北京地區首套房貸利率多為在基準利率基礎上上浮5%到10%。
昨日，浦發銀行北京分行首套房房貸利率由此前的上浮20%下調到15%，二套房房貸利率依舊上浮20%。除此之外，多家銀行回復新京報的數據顯示，目前房貸利率并無調整。
【未來】
房地產稅“沒有三五年根本不可能完成”
2017年即將過去，2018年樓市的走勢成為大眾關注話題。
12月20日，中央經濟工作會議對2018年樓市調控指明了方向。會上提出，要完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
緊接著，12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設會議上也，指出調控力度不放松，保持政策的連續性，實行差別化調控政策，支持改善需求，遏制炒房，去庫存工作下沉，并首提縣城樓市去庫存。
“我不想去對明年的房地產市場做預判，因為不知道2018年北京房地產市場有哪些確定因素和不確定因素。假如，2018年北京市的金融貨幣政策不發生變化、北京市改革思路沒有發生顛覆性變化，預計2018年房地產市場走勢和今年一樣。”對于2018年北京市房地產市場走勢，北京市房地產業協會副會長、秘書長陳志持有謹慎的態度。
但他表示，按照目前中央的相關要求，明年房地產調控不動搖，保持政策連續性。
對于最近引起熱議的“房地產稅”，陳志認為，現在討論房地產稅為時過早，房地產稅推出的條件并不成熟。
“我個人覺得，大家對財政部提的‘房地產稅’存在誤讀，財政部只是表示說研究討論此事，講的是體制改革的事情。而且，財政部沒有權力立法，需要人大授權。”陳志表示，房地產稅本身復雜，在推出之前多個問題需要厘清：立法目的是什么、如何調整稅制結構、技術問題如何解決等。“人大立法程序復雜，沒有三五年根本不可能完成。”
此外，在陳志看來，房地產稅和降房價并無直接關系。
聲音
中介
“從業五年來最艱難一年”
市場火熱局面不再，成交量在低位徘徊。與2016年相比，今年房產中介的收入落差很大。
到2018年1月23日，房地產中介張林（化名）即將迎來從業的第五個整年，“這是我做中介五年來最艱難的一年。”
張林介紹稱其去年賣出23套房子，提成收入達40多萬元，在老家湖北買了一套房子。但今年的銷售成績很不理想，“3月17號之前，我共賣出五套房，其后至今，共賣出去4套房，還都是小面積的房子。”其業績在他們公司算是較高水平，今年有同事最多也就賣出十多套。
銷量下降成為行業常態。豐臺區方莊區域鏈家的銷售員徐鵬介紹，元旦到3月17日前，其一共賣出五套房，3·17至其離職的7月底，才賣出去一套房。而在2016年，他則保持著每個月至少賣出去一套房的紀錄。
市場慘淡導致行業從業人數萎縮。據張林介紹，2015年，我愛我家的銷售員有無業績，都可領取3000元左右的底薪。2016年初，按照公司新規，房產中介有業績才能拿到底薪。但如今“當月沒有業績，就沒有薪水。一些老中介還能依靠積蓄堅持，一些剛入行不久的中介，完全沒法堅持。”
張林稱，“業績不佳，不少同事選擇離職。去年我們門店最多時有50多人，現在只有20多個人還在堅持。”
徐鵬所在門店中介人員也在流失，今年離職6人，還剩16人，“除了市場影響下的主動離職，公司也在調整業務，解散了新房渠道業務員團隊。此外，公司將中介的銷售提成降低了5個點，變相裁員。”
徐鵬表示自己從業來也經歷過房地產調控，但沒想到今年力度這么大。“從限貸限購到堵上‘假離婚’漏洞，基本上政策把所有投機的漏洞都堵上了。”張林和徐鵬均表示，今年印象較深的體驗是，房地產市場投資者的身影鮮有再見。
購房者
“市場趨穩 可從容選房”
最近這半年，趙莉（化名）終于可以從容看房、選房了。
2016年下半年開始，北京房地產市場和全國市場一樣“高歌猛進”，房價不斷升高。彼時，畢業兩年多、擁有北京戶口的趙莉的心理隨著房價的波動而起伏不安。
“我來自外地，畢業后拿到北京戶口，加上一直在北京讀書，所以打算留在北京，而買房也是必須克服的困難。”甫一畢業，趙莉一邊關注北京房價，一邊攢首付。但2016年不斷高漲的房價讓她幾乎知難而退，萌發了回老家的打算。“看中的一套通州的房子，半年漲了70萬。”
從去年9月30日開始，北京連續出臺多項調控政策，北京房價止漲。“現在看，北京房價有所回落，降到了去年年底的價位。”趙莉最近去亦莊地區看了多套房，價格較年初降了每平一萬元左右。
“除了價格回落，市場穩定，也有了更多看房的時間和可供選擇的房源，現在看房從容很多。”趙莉認為，北京房價依舊有上漲壓力，計劃在明年年底前入手一套房子。
不過，趙莉對銀行多次上浮首套房房貸利率的做法提出質疑。“首套房基本是剛需人群，為什么還要上浮房貸利率，這是不是另一種變相的‘薅羊毛’？”趙莉認為，政策也應該考慮到不要誤傷剛需人群。(記者 侯潤芳)
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