租購并舉 保持房地產(chǎn)政策連續(xù)穩(wěn)定
2018-01-04 10:36:32
來源：人民日報
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租購并舉 保持房地產(chǎn)政策連續(xù)穩(wěn)定（政策解讀·聚焦中央經(jīng)濟工作會議⑤）
吃穿用住行，數(shù)“住”最吸睛。對于一年一度的中央經(jīng)濟工作會議，不少老百姓最關(guān)注的是關(guān)于住房政策的表述，最牽掛的是今后房地產(chǎn)市場走勢。對于住房問題，中央經(jīng)濟工作會議著墨不少：住房制度、租賃市場、租賃企業(yè)、長效機制、調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性等，引發(fā)專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士廣泛關(guān)注。
更好滿足居民多層次住房需求
中央經(jīng)濟工作會議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
2017年，京滬兩地試點共有產(chǎn)權(quán)住房的探索為解決住房問題打開了新的渠道。這一方式下，政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)“使用權(quán)”讓渡出來，購房者則能以較低的價格住進新房。
“過去，城鎮(zhèn)商品住房的供應(yīng)主體比較單一，主要是開發(fā)商提供，中央提出要探索多主體供給，就是要動員更多的社會力量參與進來。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所研究員任興洲表示，目前租賃住房中供應(yīng)主體更為多元，比如開發(fā)企業(yè)、國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)都參與租賃住房的供給和經(jīng)營。
所謂多渠道保障，就是住房保障方式和渠道要多元化。“今后，政府還是住房保障的主要主體，但是要探索更多的方式和渠道，動員更多社會力量進入，形式也要更加多樣化。”任興洲表示，過去在住房保障方式上，有廉租房、經(jīng)濟適用房，后來有了公租房和棚改安置房，“種類更多，保障手段也更豐富，棚戶區(qū)改造過去以實物住房安置為主，近年來又在探索貨幣化安置的方式，給了被保障群眾以更大的選擇空間。”
多主體、多渠道，不僅指“房”，也同樣指“地”。2017年8月，國土資源部等部門確定北京、上海、廣州等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。
“過去的城鎮(zhèn)住房用地供應(yīng)，主要是通過國有土地招拍掛方式用于商品房和租賃住房建設(shè)，或者政府劃撥部分土地建設(shè)保障性安居住房。未來，在一些人口凈流入的大中城市，集體建設(shè)用地也將參與進來，主要用于建設(shè)租賃住房。”任興洲認(rèn)為，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房不僅可以增加城鎮(zhèn)租賃住房建設(shè)用地的供應(yīng)，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，而且還有利于拓展農(nóng)村集體土地的用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道，能促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用。“相信今后城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系會進一步呈現(xiàn)多主體供應(yīng)、多元化方式、多樣性結(jié)構(gòu)的趨勢。”
“這樣的住房制度，將更好滿足居民多層次的住房需求：對于具備購房能力的城鎮(zhèn)居民，支持其通過住房市場購買商品住房；對于無能力購買住房的居民，支持其從市場上租房居住；對于難以承受房租、符合條件的困難家庭，政府予以公共租賃住房保障。”龍湖集團副總裁韓石表示。
發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃
要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。中央經(jīng)濟工作會議將租賃市場發(fā)展提到了前所未有的高度，對于長期租賃更是鮮見地予以強調(diào)。
“租房市場發(fā)展滯后是我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)中的最大短板，特別是長租市場發(fā)展明顯不足。”任興洲認(rèn)為，長期租賃最大的特點就是租賃期較長，契約關(guān)系比較穩(wěn)定，有利于明確和穩(wěn)定租賃雙方的預(yù)期，讓承租者安心、出租者放心。
對于整個市場而言，租賃同樣意義重大。“租賃不僅是當(dāng)前完善住房制度的核心工作，也是新型城鎮(zhèn)化進程中解決好新市民住房問題的必由之路，還能通過分流購房需求、減少住房抵押融資需求等，促進住房市場穩(wěn)定。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為。
面向未來，實現(xiàn)租購并舉，關(guān)鍵就要補足一項項目前存在的租賃短板。
“不同于商品房開發(fā)建設(shè)后就可出售，資金可以較快回收，而建設(shè)長租公寓要長期持有，資金回收期長，資金壓力大。尤其在初始階段，大量資金要用于拍地、建設(shè)和運營。”任興洲認(rèn)為，要認(rèn)真研究針對長租市場的融資、稅收等相關(guān)政策，使長租市場的建設(shè)經(jīng)營實現(xiàn)良性發(fā)展，更有效地培育長租市場。
2017年，已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕20多年的龍湖集團推出長租公寓產(chǎn)品，截至目前，已布局16個城市，擁有1.5萬間房間。“品牌開發(fā)商的進駐，將推動長租公寓向產(chǎn)品化、精細(xì)化的方向邁進。”對于長租公寓的健康發(fā)展，韓石提出了具體建議：一是對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)，給予稅收優(yōu)惠政策支持；二是支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓展直接融資渠道。
在鼓勵和支持政策要跟上的同時，各地還應(yīng)對租賃市場的發(fā)展進行科學(xué)規(guī)劃、長遠謀劃。
“目前，在一些城市有大量租賃需求是通過分散的個人業(yè)主的房源解決的。在鼓勵企業(yè)新建規(guī)模化租賃住房的同時，也不應(yīng)忽視龐大的存量租賃市場的供給。”任興洲認(rèn)為，盤活存量租賃住房資源可以有多種措施。一方面，通過加強監(jiān)管和政策扶持，讓個人業(yè)主的租賃行為更加規(guī)范透明。另一方面，支持和鼓勵專門從事租賃資源整合的機構(gòu)將分散的個人住房資源有效地集中起來，進行統(tǒng)一裝修、經(jīng)營，提供專業(yè)化的管理和服務(wù)，使分散的資源也能變成機構(gòu)化規(guī)模化的租賃供給，并為承租者提供更高品質(zhì)的服務(wù)。
差別化調(diào)控，力度不放松，避免大起大落
2017年，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控延續(xù)了嚴(yán)厲態(tài)勢。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，截至目前，全國共有54個城市出臺調(diào)控，共有129條限購政策，169條限貸政策，15個城市實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，48個城市限售。
嚴(yán)厲調(diào)控之下，市場正趨于穩(wěn)定。2017年11月，15個熱點城市中有11個城市的新建商品住宅價格同比出現(xiàn)下降，降幅在0.2至3.2個百分點之間，房價已經(jīng)低于2016年同期。
“中央經(jīng)濟工作會議提出要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，意味著2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體上不會有太大的變化。”任興洲認(rèn)為，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性表明調(diào)控的目標(biāo)不會動搖、力度不會放松，決不能讓投機因素重返市場，注重防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險；同時，保持政策穩(wěn)定性也會避免市場硬著陸、大起大落。
“從外在環(huán)境看，當(dāng)前經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強的依賴，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、土地、稅收等制度改革以及城市公共服務(wù)的均等化都需要時間，發(fā)展租賃市場和共有產(chǎn)權(quán)房等在短期內(nèi)難以對市場產(chǎn)生實質(zhì)性影響；從內(nèi)生機制看，居民買房進行資產(chǎn)保值升值的需求仍在，銀行向房地產(chǎn)加杠桿的動力仍然強勁，地方政府對土地出讓金的依賴依然很強。”在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來，2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策會維持中性趨緊的態(tài)勢。
楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)計，未來一、二線城市“五限”政策仍將持續(xù)，限售可能會推廣至一些前期價格上漲較快但未出調(diào)控政策的三、四線城市，居民房貸政策也將保持從緊態(tài)勢。(記者 劉志強)
吃穿用住行，數(shù)“住”最吸睛。對于一年一度的中央經(jīng)濟工作會議，不少老百姓最關(guān)注的是關(guān)于住房政策的表述，最牽掛的是今后房地產(chǎn)市場走勢。對于住房問題，中央經(jīng)濟工作會議著墨不少：住房制度、租賃市場、租賃企業(yè)、長效機制、調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性等，引發(fā)專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士廣泛關(guān)注。
更好滿足居民多層次住房需求
中央經(jīng)濟工作會議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
2017年，京滬兩地試點共有產(chǎn)權(quán)住房的探索為解決住房問題打開了新的渠道。這一方式下，政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)“使用權(quán)”讓渡出來，購房者則能以較低的價格住進新房。
“過去，城鎮(zhèn)商品住房的供應(yīng)主體比較單一，主要是開發(fā)商提供，中央提出要探索多主體供給，就是要動員更多的社會力量參與進來。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所研究員任興洲表示，目前租賃住房中供應(yīng)主體更為多元，比如開發(fā)企業(yè)、國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)都參與租賃住房的供給和經(jīng)營。
所謂多渠道保障，就是住房保障方式和渠道要多元化。“今后，政府還是住房保障的主要主體，但是要探索更多的方式和渠道，動員更多社會力量進入，形式也要更加多樣化。”任興洲表示，過去在住房保障方式上，有廉租房、經(jīng)濟適用房，后來有了公租房和棚改安置房，“種類更多，保障手段也更豐富，棚戶區(qū)改造過去以實物住房安置為主，近年來又在探索貨幣化安置的方式，給了被保障群眾以更大的選擇空間。”
多主體、多渠道，不僅指“房”，也同樣指“地”。2017年8月，國土資源部等部門確定北京、上海、廣州等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。
“過去的城鎮(zhèn)住房用地供應(yīng)，主要是通過國有土地招拍掛方式用于商品房和租賃住房建設(shè)，或者政府劃撥部分土地建設(shè)保障性安居住房。未來，在一些人口凈流入的大中城市，集體建設(shè)用地也將參與進來，主要用于建設(shè)租賃住房。”任興洲認(rèn)為，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房不僅可以增加城鎮(zhèn)租賃住房建設(shè)用地的供應(yīng)，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，而且還有利于拓展農(nóng)村集體土地的用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道，能促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用。“相信今后城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系會進一步呈現(xiàn)多主體供應(yīng)、多元化方式、多樣性結(jié)構(gòu)的趨勢。”
“這樣的住房制度，將更好滿足居民多層次的住房需求：對于具備購房能力的城鎮(zhèn)居民，支持其通過住房市場購買商品住房；對于無能力購買住房的居民，支持其從市場上租房居住；對于難以承受房租、符合條件的困難家庭，政府予以公共租賃住房保障。”龍湖集團副總裁韓石表示。
發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃
要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。中央經(jīng)濟工作會議將租賃市場發(fā)展提到了前所未有的高度，對于長期租賃更是鮮見地予以強調(diào)。
“租房市場發(fā)展滯后是我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)中的最大短板，特別是長租市場發(fā)展明顯不足。”任興洲認(rèn)為，長期租賃最大的特點就是租賃期較長，契約關(guān)系比較穩(wěn)定，有利于明確和穩(wěn)定租賃雙方的預(yù)期，讓承租者安心、出租者放心。
對于整個市場而言，租賃同樣意義重大。“租賃不僅是當(dāng)前完善住房制度的核心工作，也是新型城鎮(zhèn)化進程中解決好新市民住房問題的必由之路，還能通過分流購房需求、減少住房抵押融資需求等，促進住房市場穩(wěn)定。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為。
面向未來，實現(xiàn)租購并舉，關(guān)鍵就要補足一項項目前存在的租賃短板。
“不同于商品房開發(fā)建設(shè)后就可出售，資金可以較快回收，而建設(shè)長租公寓要長期持有，資金回收期長，資金壓力大。尤其在初始階段，大量資金要用于拍地、建設(shè)和運營。”任興洲認(rèn)為，要認(rèn)真研究針對長租市場的融資、稅收等相關(guān)政策，使長租市場的建設(shè)經(jīng)營實現(xiàn)良性發(fā)展，更有效地培育長租市場。
2017年，已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕20多年的龍湖集團推出長租公寓產(chǎn)品，截至目前，已布局16個城市，擁有1.5萬間房間。“品牌開發(fā)商的進駐，將推動長租公寓向產(chǎn)品化、精細(xì)化的方向邁進。”對于長租公寓的健康發(fā)展，韓石提出了具體建議：一是對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)，給予稅收優(yōu)惠政策支持；二是支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓展直接融資渠道。
在鼓勵和支持政策要跟上的同時，各地還應(yīng)對租賃市場的發(fā)展進行科學(xué)規(guī)劃、長遠謀劃。
“目前，在一些城市有大量租賃需求是通過分散的個人業(yè)主的房源解決的。在鼓勵企業(yè)新建規(guī)模化租賃住房的同時，也不應(yīng)忽視龐大的存量租賃市場的供給。”任興洲認(rèn)為，盤活存量租賃住房資源可以有多種措施。一方面，通過加強監(jiān)管和政策扶持，讓個人業(yè)主的租賃行為更加規(guī)范透明。另一方面，支持和鼓勵專門從事租賃資源整合的機構(gòu)將分散的個人住房資源有效地集中起來，進行統(tǒng)一裝修、經(jīng)營，提供專業(yè)化的管理和服務(wù)，使分散的資源也能變成機構(gòu)化規(guī)模化的租賃供給，并為承租者提供更高品質(zhì)的服務(wù)。
差別化調(diào)控，力度不放松，避免大起大落
2017年，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控延續(xù)了嚴(yán)厲態(tài)勢。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，截至目前，全國共有54個城市出臺調(diào)控，共有129條限購政策，169條限貸政策，15個城市實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，48個城市限售。
嚴(yán)厲調(diào)控之下，市場正趨于穩(wěn)定。2017年11月，15個熱點城市中有11個城市的新建商品住宅價格同比出現(xiàn)下降，降幅在0.2至3.2個百分點之間，房價已經(jīng)低于2016年同期。
“中央經(jīng)濟工作會議提出要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，意味著2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體上不會有太大的變化。”任興洲認(rèn)為，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性表明調(diào)控的目標(biāo)不會動搖、力度不會放松，決不能讓投機因素重返市場，注重防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險；同時，保持政策穩(wěn)定性也會避免市場硬著陸、大起大落。
“從外在環(huán)境看，當(dāng)前經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強的依賴，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、土地、稅收等制度改革以及城市公共服務(wù)的均等化都需要時間，發(fā)展租賃市場和共有產(chǎn)權(quán)房等在短期內(nèi)難以對市場產(chǎn)生實質(zhì)性影響；從內(nèi)生機制看，居民買房進行資產(chǎn)保值升值的需求仍在，銀行向房地產(chǎn)加杠桿的動力仍然強勁，地方政府對土地出讓金的依賴依然很強。”在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來，2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策會維持中性趨緊的態(tài)勢。
楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)計，未來一、二線城市“五限”政策仍將持續(xù)，限售可能會推廣至一些前期價格上漲較快但未出調(diào)控政策的三、四線城市，居民房貸政策也將保持從緊態(tài)勢。(記者 劉志強)
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