張寶通：不要被黃奇帆房地產(chǎn)預測誤導了
2022-04-18 10:42:19
來源：西部決策網(wǎng)
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我國住房全面商品化以后，房價迅速上漲。當時的專家說房地產(chǎn)有泡沫，勸購房者等泡沫破滅后再買。但誰聽誰上當，本來能買個小三室，隔一年只能買個大客廳，再過一年就只能買個廁所了。這些年買房的人誰虧了？炒股票的有多少人賺了？因為中國正處在城市化高速發(fā)展階段，房價的上漲是大趨勢，房價的波動大都是政府調(diào)控導致的。由于房價上漲過快，引起社會不滿，國家實行房住不炒政策，但只是遏制了房價的暴漲，并不能阻止房價的上漲。中國的房地產(chǎn)是沒有泡沫的，泡沫是在城市化完成之后出現(xiàn)的現(xiàn)象，像美國的次貸危機和日本的房地產(chǎn)跳崖。
網(wǎng)上流傳的黃奇帆房地產(chǎn)預測基調(diào)是唱衰，其主要依據(jù)是中國的城鎮(zhèn)化率已達65%，接近飽和狀態(tài)。其實65%是偽城鎮(zhèn)化率，它是把農(nóng)民工在城鎮(zhèn)打工超過半年就算上了，其實這些人還會回農(nóng)村，不會在城市買房，對房價實際沒有影響。影響房價的是市民化率，而中國的市民化率才45.4%，而國外發(fā)達國家已達90%左右了。這就是說，中國要建成現(xiàn)代化強國，在城市定居的人還會翻番，房價怎么可能跌呢？致于中國人口增速的下降和老齡化是一個緩慢的過程，相對于市民化進程是無足輕重的，對市民化率沒有太大的影響，因而對房價也不會有太大的影響。
黃奇帆看衰房地產(chǎn)的另一個主要原因是空置房很大。其實中國的空置房主要在農(nóng)村和小城鎮(zhèn)，其次在三四線城市，至于一二線城市空置房的壓力目前并不大。一是國家實行房住不炒和限購政策，炒房已經(jīng)被遏制住了；二是國家要推行房地產(chǎn)稅，炒房客手里的房大都在出手；三是一二線城市人口是凈流入的，購房租房的需求會消化掉空置房。有人說，由于中國長期實行獨生子女政策，將來爺爺奶奶和父母的房子要留給子女，中國的房子會跌成白菜價。其實爺爺奶奶的房子大都在農(nóng)村，父母的房子大都在縣城，而子女在北京上海和省城，還是需要購買房子的。
黃奇帆對房地產(chǎn)的分析預測是建立在住房全面商品化基礎上的，想用全面商品化來解決中國的住房問題，其實中國房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題恰恰是全面商品化的結(jié)果。改革開放以來，中國經(jīng)濟發(fā)展很快，但收入差距拉大也很快。由于低收入群體買不起房，引起了全社會的不滿。中國的住房不能靠全面商品化解決，而需要實行雙軌制。對低收入家庭和新參加工作的年輕人，應當用公租房和共有產(chǎn)權(quán)房來解決。當年房改的時候，由于受西方市場化的影響，把新中國三四十年建設的公房一刀切地賣掉了。如果當初不賣，就是公租房的來源。亡羊補牢為時未晚，現(xiàn)在政府正在建設公租房和共有產(chǎn)權(quán)房。適應新的形勢，房地產(chǎn)開發(fā)商也應當做調(diào)整。（作者：陜西省社會科學院研究員 張寶通 ）
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