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一攬子利好政策落地，在激發(fā)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的同時(shí)，房地產(chǎn)需求也在悄然發(fā)生變化。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北上廣深四大一線城市的樓市成交量增長較為明顯，新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長14.1%，二手房網(wǎng)簽成交量同比增長47.3%。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，在10月份的成交數(shù)據(jù)中，新建商品房方面，廣州、深圳、南京、寧波、大連、東莞等城市新房成交量同比增幅超過30%；二手房方面，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增長超過50%。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，目前，我國房地產(chǎn)周期已發(fā)生深刻變化，住房市場整體由擴(kuò)張期進(jìn)入放緩期，供給的新增與存量關(guān)系發(fā)生了顯著轉(zhuǎn)變，未來將呈現(xiàn)多元發(fā)展趨勢。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟在仲量聯(lián)行日前舉辦的“創(chuàng)新破局 重塑愿景 中國商業(yè)地產(chǎn)30周年發(fā)展高峰論壇暨展覽會(huì)”上表示，改善性需求已超越首次購房成為第一大需求來源，住房需求趨于多元化和高質(zhì)量化。“未來，住房需求仍存在一定規(guī)模，但增速將逐漸趨于緩和；市場將更加注重存量住房的更新與品質(zhì)提升，而非依賴新增住房供給。”

多地樓市止跌回穩(wěn)

得益于9月底積極釋放“止跌回穩(wěn)”政策信號，今年“銀十”樓市成交量超過了“金九”。這也是自2007年以來的首次。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國樓市新建商品房、二手房交易量均較9月有所增長。其中，新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長0.9%，較9月同比擴(kuò)大12.5個(gè)百分點(diǎn)，是自2023年6月連續(xù)下降15個(gè)月后首次出現(xiàn)增長。二手房市場也出現(xiàn)了8.9%的同比增幅，連續(xù)7個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比增長。

記者注意到，今年9月，中央政治局召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要抓住重點(diǎn)、主動(dòng)作為，有效落實(shí)存量政策，加力推出增量政策，進(jìn)一步提高政策措施的針對性、有效性。

對于房地產(chǎn)領(lǐng)域工作，上述會(huì)議明確，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量；要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

在此背景下，各地陸續(xù)優(yōu)化調(diào)整樓市政策，商品房成交逐漸活躍。以上海市為例，上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，今年10月1日至28日，全市二手房（含住宅、商業(yè)、寫字樓和車位等）交易量已達(dá)21922套，新房市場的成交面積也環(huán)比增加近四成。

除上海市外，長三角地區(qū)另外兩座重要城市——南京市和杭州市房地產(chǎn)交易市場也同樣活躍。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自9月底發(fā)布樓市新政以來，杭州市房地產(chǎn)市場情緒明顯修復(fù)，新政后新房市場周均成交量較9月前三周增長70.6%，剔除國慶假期影響，增幅超過90%；二手房市場在新政后成交量也屢創(chuàng)新高，周均成交量較9月前三周增長54.0%，剔除國慶假期影響，增幅達(dá)84.5%。市場活躍度升高，在新“杭五條”出臺當(dāng)周，全市帶看量超16萬人次，創(chuàng)歷史峰值。

南京樓市今年10月的成交量也表現(xiàn)不俗。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月，南京新房市場成交40.12萬平方米，環(huán)比上升8.77%；成交均價(jià)3.14萬元/平方米，環(huán)比上漲20.83%。在銷售業(yè)績方面，南京市整體市場活躍度提升，房企銷售業(yè)績環(huán)比增幅明顯；南京市TOP20房企的全口徑業(yè)績達(dá)到128.95億元，環(huán)比上升約35%。

不過，樓市止跌回穩(wěn)可持續(xù)性如何，房價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲，仍是目前市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

易居研究院相關(guān)報(bào)告分析認(rèn)為，市場回穩(wěn)具有較強(qiáng)的持續(xù)性。“最近三年壓抑的購房需求正積極釋放，包括剛性和改善性需求。同時(shí)，各市場之間的傳導(dǎo)效應(yīng)增強(qiáng)，如二手房活躍開始帶動(dòng)新房改善性市場的活躍度。各類利好政策效應(yīng)積極釋放，將持續(xù)降低購房成本、提高購房積極性。”

“成交量的‘止跌回穩(wěn)’將帶來成交價(jià)的‘止跌回穩(wěn)’。從各地實(shí)際情況看，目前價(jià)格以穩(wěn)為主，下降空間明顯減少，但短期內(nèi)價(jià)格拉升的可能性也不大。今年四季度有望成為房價(jià)穩(wěn)定的‘黃金期’。”易居研究院方面表示。

探索存量提質(zhì)模式

事實(shí)上，在樓市邁向“止跌回穩(wěn)”新周期背后，房地產(chǎn)業(yè)面對新變化，也亟須建立新發(fā)展模式。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)化率已由2010年的約50%增加至目前接近70%。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資正步入高速增長后的穩(wěn)定期，城鎮(zhèn)人口預(yù)期保持相對平緩的低速增長，且即將步入穩(wěn)定的平臺期，人口紅利逐漸消失對住房市場的長期需求造成了深遠(yuǎn)影響。

“樂觀來看，我們目前所處的10年中，全國的新增住房需求比前一個(gè)10年預(yù)期下降了25%，并且在后續(xù)兩個(gè)10年內(nèi)，這樣的趨勢還會(huì)進(jìn)一步延續(xù)，這會(huì)對新增市場需求帶來很多影響。”吳璟表示，這標(biāo)志著住宅需求的特點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)根本性變化，不再面臨普遍供給短缺的問題，而是購房者需要更好的房子。

吳璟進(jìn)一步表示，在目前的住房需求中，投資投機(jī)性需求大幅下降，消費(fèi)需求在回升，其中需求的主體也發(fā)生了變化。“購房的主體需求不再是剛需，而是第一次改善，甚至是多次改善的轉(zhuǎn)移。預(yù)計(jì)在本世紀(jì)中葉，中國的住房存量整體上會(huì)穩(wěn)定在接近600億平方米的規(guī)模。”

仲量聯(lián)行和清華大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《中國地產(chǎn)行業(yè)趨勢與展望報(bào)告》（以下簡稱“《報(bào)告》”）分析認(rèn)為，未來，我國人均住房面積仍有一定提升空間，原有住房的拆除也將貢獻(xiàn)部分新增需求，但隨著人口自然增長率的下降和城鎮(zhèn)化速度的放緩，未來住房需求的核心驅(qū)動(dòng)力也在發(fā)生改變。

在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分，探索建立健康且可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，對實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有重大意義。

那么，如何探索建立健康且可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式？《報(bào)告》指出，購房者當(dāng)前不再僅僅關(guān)注住房的數(shù)量，而是更加注重住房的質(zhì)量、配套設(shè)施以及居住環(huán)境的舒適度。“這一趨勢對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的訴求，促使其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)水平和社區(qū)配套等方面進(jìn)行升級，以滿足居民日益增長的高質(zhì)量需求。”

受此影響，科技也將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，以滿足不斷變化的市場需求，逐步從傳統(tǒng)的增量開發(fā)銷售模式向更加注重服務(wù)與質(zhì)量的存量提質(zhì)模式轉(zhuǎn)變。“在這一過程中，數(shù)字化技術(shù)與房地產(chǎn)業(yè)深度結(jié)合，衍生了一系列新型房地產(chǎn)科技，有效助力房地產(chǎn)業(yè)降本增效，提升管理精細(xì)化水平，實(shí)現(xiàn)資源結(jié)構(gòu)優(yōu)化，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的建立。”《報(bào)告》表示。