2025年房地產進入“止跌回穩”關鍵期，一線城市將發揮“樓市風向標”作用
2024-12-31 09:50:08
來源：界面新聞
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2024年，中國房地產行業步入深度調整周期的第三年，市場在“5.17”和“9.26”兩輪重大舉措落地后出現積極信號，“止跌回穩”初見成效，新房、二手房成交量明顯增加，房價也出現回穩勢頭。
根據12月16日國家統計局公布的數據顯示，11月全國70城新房及二手房價格走勢均發生積極變化，各線城市同比降幅2024年以來首次均收窄，房價上漲城市數量明顯增多。臨近年末，市場交易更是趨于活躍。
展望2025年，房地產將進入“止跌回穩”的關鍵期。
其中，經濟企穩、適度寬松的貨幣政策、持續有力的房地產支持政策是促進市場恢復的重要因素。業內預測，2025年，“穩樓市”支持政策有望繼續落地，房地產觸底回穩可期。
同策研究院研究總監宋紅衛告訴界面新聞，2025年政策重點依然在一二線城市，尤其是一線城市將繼續發揮“樓市風向標”的作用，預計一線城市調控政策會進一步寬松。
2024年，或許是中國房地產市場有史以來政策最忙的一年。
據中指研究統計，截至2024年11月末，從中央到地方陸續出臺的房地產調控政策累計逾700次。從4月中央政治局會議提出“消化存量、優化增量”，到9月“促進房地產市場止跌回穩”，再到12月“穩住樓市”，從供需兩端發力穩定房地產市場，樓市調整政策不斷升級。
這期間，建立城市房地產融資協調機制、商業銀行不斷加大對“白名單”項目的支持力度、“四個取消、四個降低、兩個增加”組合拳等，政策所釋放的累積效應也在2024年逐步顯現。
一線城市最為明顯。尤其是自10月份以來，多地樓市出現銷售高潮。
以北京為例，10月份新房網簽0.45萬套，環比增加 50.1%；二手房網簽1.71萬套，環比增加32%，同比增加70%，創19個月以來新高。
在上海，10月新房成交67萬平方米，環比增加31%，同比增加14%；二手房成交182萬平方米，環比增加53%，同比增加77%。
11月份，新政繼續發力，樓市熱銷態勢得以延續。
以二手房市場為例，北京二手房網簽超1.8萬套，創20個月新高；上海二手房成交量2.7萬套，創44個月新高；深圳二手房網簽7125套，創50個月新高；廣州二手房網簽1.3萬套，創19個月新高。
在一線城市回暖的輻射下，加上樓市支持政策持續落地，商品房市場熱度開始向二三線城市傳導。
尤其以杭州、成都、武漢等城市表現亮眼。其間，杭州通過政策放開和改善型住宅的需求推動房價上漲；成都豪宅市場熱銷；武漢則通過政府調控抓住機會，實現新房成交量的顯著增長。
具體到成都，2024年11月，成都新房成交11401套，環比上漲56.8%，創下年內成交最高值；二手房成交26219套，環比上漲32.4%，為2023年4月以來最高值。進入12月，成都新房、二手房成交繼續延續復蘇的勢頭。
杭州也不例外，11月份，杭州新房以及二手房成交量較之10月均出現上漲，二手房成交量創下單月新紀錄。其中，杭州市內10個市轄區商品住宅成交總量達81.9萬平方米，環比上漲14.8%，成交規模連續三個月增長，為年內第二高的水平。
可以預料到的是，隨著政策效應持續顯現，二線城市例如蘇州、鄭州、長沙等更多熱點城市的成交量也會迎來明顯上漲，樓市“止跌”隊伍將會繼續壯大。
“房價和成交量都將處于止跌回穩，預計2025年上半年止跌基本完成。”中國房協副會長、克而瑞集團董事長丁祖昱認為，雖然回穩過程預計會比較長，但包括杭州、上海、天津、成都、深圳、西安、合肥、蘇州、北京和廣州在內的多個城市，可能率先實現回穩。
上海中原地產資深分析師盧文曦也指出，在經濟基本面穩定的前提下，一線和強二線樓市將實現“止跌企穩”。
在宋紅衛看來，2025年最大的變化應該是房地產資產價格的定價邏輯發生重要變化，由原來預期估值的邏輯，向回歸經濟面定價的邏輯轉變。
“在此影響下將表現為，一線城市與核心二線城市的優質新房項目會創新高，走出獨立行情，但二、三線城市的新房價格將面臨著調整的壓力，促銷走量或較為普遍。二手房市場仍是以價換量的邏輯。”宋紅衛向界面新聞表示。
當然，2025年新的樓市政策也必不可少，這將是各個城市樓市“止跌回穩”的重要支撐。
中指研究院政策研究總監陳文靜認為指出，12月9日中央政治局會議明確表態要“穩住樓市”，意味著2025年穩定房地產市場對于宏觀經濟的發展至關重要。
“接下來，在前期政策加速落實的基礎上，更多增量政策也應持續跟進，比如在繼續優化一線城市購房限制性政策、加大住房補貼等方面，進一步推動房地產市場止跌回穩。”
東方金誠首席宏觀分析師王青研判，2025年，以下調居民房貸利率、增加房企信貸投放、加快推進貨幣化安置方式實施城中村改造和專項債資金收購保障房為代表，供需兩端的房地產支持政策也還有進一步加碼空間。
在政策支持力度顯著加強的情況下，未來房地產市場勢必會出現新機會。
2025年，各房企也將面臨新的考驗。克而瑞研究表示，一方面出險房企仍應以保交付為主要目標，同時繼續開源節流緩解流動性壓力。另一方面，其余房企仍需盡可能保證貨量供應、做好營銷，以促進項目成交去化。
“同時，企業也需要持續關注產品升級迭代、加強產品力打造，在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢，為后續市場的復蘇做好準備。”
至于投資方面，宋紅衛表示，仍會延續“以銷定投”的邏輯。“2025年房企投資戰略會進一步收縮，投資重點區域會聚焦在核心城市的核心區域，部分企業還會積極參與到核心城市的城市更新和舊改的賽道。”
整體而言，2025年仍是政策、市場、購房者等多方博弈的一年。同時也是加速市場風險的出清的一年。業內預測，“如果2025年上半年風險能夠出清，全國樓市有望在2025年下半年筑底。”（記者王婷婷）
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