依托“三化”賦能 助力物業管理行業現代化
2025-01-02 10:18:58
來源：中國建設報
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當前，住房發展正處于由“有沒有”向“好不好”轉變的關鍵時期，物業運維作為建筑項目建設全生命周期的重要環節，正是“好房子”的核心價值體現。為推進物業服務現代化，湖南省長沙市以數字化、網絡化、智能化為抓手，提升物業管理現代化水平，推動行業發展。
把握時代需求 現代化物業管理是必然選擇
“好城區”需要“好房子”作為基礎。“好房子”不再局限于建筑本身的結構和空間布局，其內涵已拓展到居住環境的舒適性、安全性、便捷性以及可持續發展性等方面。
“好房子”需要“好物業”作為支撐。現代化物業管理賦予“好房子”更加鮮活的生命力，為業主打造一個溫馨、和諧、宜居的理想家園。首先，提升服務品質感，現代化物業管理是房屋及配套設施設備穩定運行和長期維護的可靠保障，能夠延長房屋的使用壽命。其次，提升服務歸屬感，優質的物業管理服務能營造良好的社區環境和濃厚的人文氛圍。最后，提升服務安全感，現代化物業管理通過合理的資源配置、科技加持以及安全防范措施，保障居民生命財產安全，推動“好房子”實現安全居住和可持續發展的雙重目標。
“好物業”需要“好項目”作為示范。長沙市不斷探索創新管理模式，提出“黨建引領、科技賦能、依法治理、依規辦理”16字方針，推動管人、管錢、管事的規范化、制度化、常態化。一方面，通過黨建引領，構建小區基層治理體系，實現社區黨組織、業委會和物業服務企業的有效聯動與協同治理。例如湖南鵬基居業物業管理有限公司近4年來整治小區問題1200余件，其服務的天心區興汝金城小區14棟房屋完成了外墻脫落重大安全隱患整改，雨花區白沙嘉園小區從典型的“臟、亂、差”實現了舊貌煥新顏。同時，通過強化服務標準、開展技能競賽等活動，推動物業服務企業的專業化、規范化。目前，長沙市物業管理覆蓋率穩步提高，行業整體形象和服務水平顯著提升，為“好房子”建設奠定了基礎。
領會本質內涵 數字化網絡化智能化顯效
現代化物業管理的本質是一場行業變革。當前，數字化、網絡化、智能化思維和技術的飛速發展深刻影響著各個行業，物業管理也不例外。一是利用系統思維，為物業管理建立了一種新的行業生態，將物業管理作為建筑全生命周期的一個重要環節進行謀劃布局，通過思維突破、模式創新、協同管理來提升行業管理和服務效率。二是數字技術為物業管理提供了海量的數據資源，通過深入分析和挖掘，能夠實現對物業項目的精準管理和科學決策，打破信息壁壘，搭建起物業服務企業、業主等各方之間高效的信息共享和溝通橋梁。三是智能管理能有效提高物業管理的效率和質量，通過“自動化減人、智能化少人”降本增效，為業主帶來更加便捷、安全的服務體驗。
現代化物業管理的關鍵是推動項目實踐。長沙市開展智慧物業建設，已取得了一系列顯著成果。單項技術應用層面，湖南水清木華物業管理有限公司在雨花區運達中央廣場項目引入IoT（物聯網）技術，實現對設施設備的遠程監控和智能化管理；湖南保利物業管理有限公司在保利香檳國際項目引入智能傳感器，實時監測電梯運行狀態，及時排除故障隱患。綜合應用層面，長沙東方紅科創中心項目全過程應用“BIM（建筑信息模型）+裝配式”技術，將BIM輕量化竣工模型導入智慧運維平臺，在數字世界還原物理世界，再利用IoT技術實現人員、車輛、安防等20余項智慧運營管理。
明晰實施路徑 推動策劃建設管理全過程應用
在充分把握背景和行業發展本質的基礎上，長沙市通過一系列思考和實踐，明確以“數智物業”為具體表現形式的現代化發展目標，走出了一條符合長沙實際的科學路徑。主要包括五大環節：
源頭策劃——將現代化物業管理思維貫穿項目全生命周期。項目業主起著至關重要的作用，是現代化物業管理落地實施的“源頭活水”。業主單位將現代化物業管理項目視為“一把手工程”，將數字化、網絡化、智能化的“基因”植入項目全生命周期，將“數智物業”融入項目整體規劃，構建從項目定位、規劃設計、建設施工到后期運營管理的閉環管理體系。在項目定位時，考慮市場發展趨勢，明確功能定位和服務標準。在項目建設過程中，業主單位監督施工單位全方位落實“數智物業”規劃，全過程應用BIM技術，保障數據可追溯；安裝傳感器，確保功能可實現。
建造創新——發揮“（BIM+M）+EPC”新型建造方式和建設管理模式優勢。重新整合現代化建設鏈條體系中的關鍵主體，實現“1+1+1>3”的效果，為房地產開發產品的綠色化、工業化、數字化、智能化以及安全可控奠定基礎。該模式在“數智物業”建設中也發揮著明顯優勢。BIM實現建筑信息的數字化集成，為項目后期運營管理提供數據支撐。M（部品部件生產）在項目設計前端介入，深度參與聯合協同設計，將后期物業管理的實際需求充分融入前期項目策劃，確保項目建設精準契合后期運維。EPC（設計—采購—施工總承包）模式能夠降低項目建設過程中的溝通協調成本，確保項目實現整體目標，助力“數智物業”建設的系統性和協同性。
數字設計——以BIM正向設計實現物業運維管理的數字孿生。將BIM技術應用貫穿項目建設全過程，引入優質設計單位開展BIM正向設計，為后期運維打下良好基礎。一是開展數字化交接。BIM模型把竣工信息以數字化方式交接到運維階段，對建筑資產進行自動化管理。通過對資產數據信息的掌握，協助運營人員科學制定維護、維修計劃，提高管理效率，降低管理成本。二是開展可視化嵌入。利用BIM可視化技術對建筑空間進行管理，建立數字孿生空間，管理建筑的不同功能，使空間使用效率得到最大優化。三是開展智能化預警。將BIM成果提交智慧物業、智慧消防、城市生命線、房屋安全管理等數智平臺，通過對建筑燃氣安全、消防安全等進行可視化管理和預測、預報、預警，提升物業管理水平。
平臺布置——推動物業管理平臺與智能設施設備的物聯感知應用。物業管理平臺是“數智物業”運維的載體，智能物聯感知設施設備為物業管理平臺提供數據來源。一方面，物業管理平臺基于項目BIM輕量化竣工模型，進行物業服務全過程可視化平臺開發，涵蓋資產空間、綜合安全、設施設備、業主服務等功能，確保功能齊全、數據安全。另一方面，智能物聯感知設施設備要滿足物業管理平臺功能需求，人機互聯、數據共享。
智能管理——實現全天候智慧安全巡檢。安全是物業運維的“頭等大事”。人工智能技術運用于物業運維安全管理，能有效避免安全事故發生，為智慧運維提供更高效、更精準的解決方案。一是分析式人工智能——利用圖像識別、語音識別等技術，實現可疑人員身份安全、電梯運行安全等分析，比如在電梯安裝自動監控設備，自動識別危險源，通過人工智能分析，自動采取應急措施禁止電動自行車等進入電梯，保障安全運行。二是決策式人工智能——利用大數據分析技術，自動將分析結果轉化為具體的決策建議，從而解決燃氣泄漏安全、消防水壓安全、電線老化漏電安全等運維問題。例如安裝智能燃氣報警系統，通過監測燃氣濃度，實時報警，聯動智能家居設備，自主決策關閉燃氣閥門、打開窗戶。
運用數字化、網絡化、智能化思維，推動物業項目全生命周期現代化管理是大勢所趨。長沙市將以創新之為、實干之姿推動物業管理提水平、上臺階，提升群眾的獲得感、幸福感、安全感。
（作者系長沙市住房城鄉建設局黨組書記、局長）
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