城市住宅更新+基礎設施更新 將實現拉動經濟改善民生轉型升級三大目標
2025-03-31 10:35:26
來源：中國建設報
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實施城市更新行動，是“人民城市”理念的生動實踐，也是推進中國式現代化的內在要求。如何“建立可持續的城市更新模式”，滿足人民群眾對美好生活的向往，是當前逆周期條件下經濟社會發展亟待解決的重要課題。
上海市徐匯區康健路341弄7-8號既有老舊住宅“原拆原建”的實踐和西安市“幸福林帶”綜合基礎設施更新的示范為城市更新高質量發展提供了可資借鑒的經驗，全面實現了拉動經濟的新動能、改善民生的新場景、轉型升級的新高地三大目標。
示范項目概況
上海既有老舊住宅“原拆原建”實踐
上海市徐匯區康健路341弄7-8號是一棟建于1954年的3層磚木結構“筒子樓”，建筑面積862平方米，是典型的“老破小”。該住宅樓存在嚴重老化、安全隱患、生活品質差等問題，對周邊環境造成負面影響。
2023年4月，徐匯區政府決定對該住宅樓進行“原拆原建”。一是改建政策創新，通過成套住宅改造和適當增加容積率，既滿足居民獨立成套改造愿望，又增加部分增量房作為區政府人才公寓資源；二是居民外搬回遷模式創新，外搬和方案設計同步進行，僅用6天完成“一戶一方案”簽約，16天完成外搬，27戶居民全部按時回遷；三是建造方式創新，采用全鋼結構全裝配化，僅用8個月即完成建設；四是項目市場模式創新，采用設計施工總承包模式，實現超低能耗、BIM（建筑信息模型）、AI（人工智能）等技術應用。該示范項目著力打造“五好”住宅，即“一戶一方案”設計更好、全裝配化體系更好、智能化和智慧化高質量發展更好、超低能耗實現運行減碳更好以及回遷居民評價更好。
西安基礎設施更新示范
1953年，“一五”計劃中的6個重點工程落戶西安東郊，確定為軍工工業區，并配套規劃職工生活區，設“幸福林帶”為隔離防護林。由于歷史原因，項目未能完整實施，但規劃保留。進入21世紀，東郊成為中心城區，而“幸福林帶”周邊卻成為“疤痕”，存在產業單一陳舊、缺乏城市綠地、私搭亂建、基礎設施落后、安全韌性差等問題。
西安市委市政府貫徹落實習近平總書記關于城市更新工作的重要論述和部署，將“幸福林帶”更新提上議程，經調研論證，一條長約5.85公里、寬約210米，集景觀綠化、地下空間、市政道路、綜合管廊、地鐵工程五大業態于一體的“幸福林帶”建設方案正式啟動。
西安“幸福林帶”項目體量大、業態多、管理部門多重交叉，必須以攻堅克難的勇氣拿出領先之策、創新之舉。一是規劃建設模式創新，打造“緊湊城市”，多規合一，復合利用土地，集約節約土地資源約2200畝，地面新建76萬平方米城市中央公園，地下科學規劃各類設施；二是政府治理方式創新，提速審批流程，成立市長掛帥的領導小組，市區聯動、提級辦理、政企協同，以“專班制”高效推進；三是投—建—營模式創新，集PPP（政府和社會資本合作模式）、BOT（建設—經營—轉讓）、TOD（以公共交通為導向的開發模式）等于一身，全過程規范投資，側重長期運營價值，讓投—建—營主體優化設計349項、節省投資近3.8億元、縮短工期近9個月；四是綠色化和數字化轉型，突出利用地下空間降低碳排放，實現BIM共同建模指導運維，突出在BIM+的應用，初步實現園區級CIM（城市信息模型）。
拉動經濟的新動能
上海住宅更新實踐表明，城市住宅更新將成為拉動經濟新動能的重要方面。據2002年統計，全國已建成住宅110多億平方米，其中大部分是標準低、品質低、戶型小的“老破小”，但地段位置優越，群眾對城市更新熱情高漲。
若對全國110多億平方米住宅進行城市更新，一半“原拆原建”、一半裝修加安裝電梯改造，按10年完成，每年將有3萬多億元的城市住宅更新投資，同時拉動產業鏈經濟1到2倍規模。如借鑒上海住宅更新的政策經驗，適當增加容積率破解更新成本缺口問題，在一二線城市基本可以通過政策破題，三四線城市可能仍需部分政府補貼。國家層面還可給予住宅設備、家裝廚具、居民家電更新等鼓勵政策。
西安基礎設施更新示范產生了顯著的拉動投資效應，促進了城市資產增值，改善了社會預期，全方位助推區域經濟社會發展。一是拉動投資和產業鏈經濟。項目總投資240億元，建設周期大約4年，扣除考古工作占用場地時間，有效建設周期僅為2.5年，每年實際投資強度約90億元，帶動產業鏈經濟1到2倍規模。二是推動片區價值提升。建成后土地成交價提升，為地方政府帶來約480億元土地財政升值空間，既覆蓋項目投資，又為西安實施更大規模城市更新提供資金保障。三是促進產業功能轉型。建成后已吸引落地大項目8個，總投資548億元，實現年新增稅收超3億元，產業集群效應初現。四是激活社會消費潛力。新增商鋪超500家，帶動就業崗位6000多個，年消費近4億元。
若全國一二線城市都能實施城市基礎設施更新，不但能為城市拉動經濟產生巨大新動能，還能在全國形成更大規模的新動能聚合效應，這正是中國經濟發展的韌性所在。
改善民生的新場景
上?！霸鹪ā睂嵺`中，居民的訴求是既要省、又要大、還要快。通過適當增加容積率，將一部分獎勵給“原拆原建”居民，讓他們有動力加快住宅更新。在此基礎上，政府平臺公司也會積極參與住宅更新，一舉兩得。居民從“老破小”到“好房子”，再到“好小區”“好社區”“好城區”，幸福感顯著增強。城市住宅更新涉及1億多家庭，4~5億名群眾，是改善民生的巨大新場景。
西安“幸福林帶”項目建成后，實現了周邊居民三代人的夙愿。一是居民資產增值，每平方米增值在5000元左右；二是居住品質更舒適；三是交通出行更便捷，實現45分鐘“全城達”；四是文化活動更多元，形成15分鐘“便民生活圈”；五是基礎教育更優質，先后吸引后宰門小學、西安愛知中學等名校進駐，解決周邊片區居民長期的基礎教育“痛點”問題。同時，結合原有醫療資源基礎，周邊片區原有西京醫院、西北大學第一醫院等，為“醫康養”一體服務創造條件。
轉型升級的新高地
新型工業化建造方式加低碳化和數字化轉型升級是城市更新項目更好更省更快建設的必選題。上海住宅更新實踐正是在上海發展裝配化建筑進而發展超低能耗建筑的優勢基礎上，結合數字化技術，才得以實現更好更省更快建設，勢必引領全國城市住宅更新高質量發展的方向。
西安“幸福林帶”綜合基礎設施更新示范極大地改善了城市面貌，煥發老舊城區活力，塑造城市建設轉型升級的新樣板。打造公園宜居城市，對比美國紐約中央公園單一城市綠地功能，“幸福林帶”集綠地、安居、商業、文娛、康體、觀光等于一身，構建了宜業、宜居、宜樂、宜游的良好環境，引領中國式城市中央公園的新標準和新方向；打造安全韌性城市，融入海綿城市理念，提供應急避難場所，建設綜合管廊；打造數字智慧城市，推進CIM+，+供水、污水、照明、燃氣、垃圾、軌道交通、消防、停車、商業管理等系統，為西安市提供全面的數字城市綜合解決方案，而CIM+各類監管服務系統又將是城市最重要的數據資產，潛力巨大。
城市住宅更新+基礎設施更新，如果同時發力，就是更大規模的“擴內需”，即將成為拉動經濟的新動能、改善民生的新場景、轉型升級的新高地。黨的二十大報告指出，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用。上海住宅更新的實踐和西安基礎設施更新的示范都充分表明，兩市政府把善作善成體現到改革創新上來，越是使命艱巨，越是面對挑戰，越需要發揚“闖”和“創”的精神，以攻堅克難的勇氣破除卡點堵點，拿出更多的領先之策、創新之舉。
作者趙長茂為中共中央黨校原副校長，王鐵宏為住房城鄉建設部原總工、中國建筑業協會原會長
（參與調研寫作的有徐坤、令狐延、張耀林、李生龍、房立華、楊杰、關瑞玲）
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