住宅新國標正式發布，除了“長高”還有哪兒變了？
2025-04-01 17:00:59
來源：央廣網
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新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門、衛生間門的通行凈寬……3月31日，住房和城鄉建設部發布國家標準《住宅項目規范》，并明確規范將于今年5月1日起施行。
新規范以住宅項目整體為對象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在規模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等方面，對住宅項目的建設、使用和維護作出規定。
58安居客研究院院長張波表示，從新的《住宅項目規范》來看，突出了“安全、舒適、綠色、智慧”的具體要求，通過系統性技術規定補齊當下存在的居住短板，是提升居住品質，推動行業高質量發展的重要舉措，標志著我國住宅建設從“有得住”向“住得好”在規范層面邁出了一大步，為行業可持續發展奠定了制度基礎。
住宅層高不應低于3米，標準顯著提高
住宅層高標準提升是此次《住宅項目規范》修訂的重要指標之一。根據最新規范，住宅層高由現行版本規定的宜為2.8米提升至不低于3.0米，臥室/起居室凈高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。
（圖源：易居研究院）
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，隨著居民生活品質的提升，人們對居住舒適度也有了更高的追求，比如通過加裝隔聲板來提升房屋隔音降噪性能，或者通過安裝新風系統、中央空調、地暖等建筑設備來提升居住品質，而此次層高標準的提升，可以有效提高居住空間的適應性。同時，層高提升后，可以擴大陽臺窗戶面積，改善室內采光和通風效果。此外，消費者在裝修設計上也有了更大的靈活性，可以滿足不同家庭的個性化需求，提升居民的獲得感及幸福感。
值得關注的是，在“好房子”建設導向的推動下，2024年以來，多省市已先行調整層高地方標準，新標準的要求普遍集中在3米到3.3米之間，如《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》規定，改善型住宅的層高不應小于3.1米，設有地暖、管道式新風或集中式中央空調系統的改善型住宅層高不應小于3.15米；《江西省商品住宅品質提升設計指引（試行）》提出，住宅凈高不應小于3.10米；《河南省好房子設計與建造技術導則》明確住宅層高不應小于3.1米。
提高戶門、衛生間門的通行凈寬，提升居住便利性
記者了解到，2011版《住宅設計規范》要求戶（套）門洞口寬度≥1.0米，但未明確指代凈寬，實際成品門或因門框、門扇厚度等影響，凈寬通常不足0.90米。2025版《住宅項目規范》明確指出，戶門通行凈寬不應小于0.90米，戶門合理加寬可兼顧通透性與私密性，并提升緊急疏散效率。此外，新版規范對臥室門、廚房門、衛生間門的通行凈寬也提出了具體要求。
（圖源：易居研究院）
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴記者，“門寬”是指戶門或衛生間門的寬度。房門過小或過窄，將影響通行。若某居民家庭想安裝大型電器或搬入大件家具等，門寬過小可能會影響搬運工作。尤其是現在小戶型居住需求逐漸轉變為中大戶型需求，相關家庭大件物品的進入會變得更為常見，此時就需要設置更為寬敞的門寬，以方便進出。
四層以上需設置電梯，全面覆蓋低層住宅電梯需求
電梯設置方面，新版《住宅項目規范》降低了電梯設置的樓層要求，從原規定“七層及以上需設電梯”調整為“四層及以上需設電梯”。
（圖源：中指研究院）
在曹晶晶看來，這一規定進一步提升了居民出行便利性，解決低層住宅（如多層、小高層）老年人、行動不便者通行問題。
“這也意味著更多住宅小區尤其是低層住宅項目，都可以納入到‘電梯房’的行列中。”嚴躍進稱。
此外，2011版規范雖然要求設置擔架電梯，但未明確擔架電梯的尺寸，且各地城市的標準也不相同，2025年新規統一了電梯轎廂尺寸，一方面便于電梯的設計、生產與維護，降低成本；另一方面可確保擔架等救援設施進入電梯，提升了應急救援能力，讓居住更加安全。另外，對于十二層及以上住宅的電梯數量，也由原版“每棟樓不少于兩臺”調整為“每個住宅單元不少于兩臺”。
陽臺等欄桿高度提升至1.2米，提升居住安全性
2011版《住宅設計規范》按住宅層數對陽臺欄桿高度提出了不同要求，2022版《住宅項目規范》（征求意見稿）將陽臺欄桿高度統一調整為1.1米，2025版新規再次將這一標準提高至1.2米。
（圖源：中指研究院）
曹晶晶分析認為，陽臺、外廊等臨空處欄桿的防護高度應超過人體重心高度，以避免人靠近欄桿時因重心外移而發生墜落事故，隨著我國居民平均身高的提升，護欄高度也需要適當調整，以便于為居者提供可靠的安全防護。
通過提高欄桿高度，不僅符合居住需求，也充分體現住房安全導向。嚴躍進告訴記者，一是有助于增加安全系數，防止兒童攀登；二是和住宅層高的提高有較好匹配；三是吻合新一代居民家庭身高更高的特征；四是對恐高癥的人來說，能夠提供心理上的安全暗示，在減少恐懼感的同時增強安全感。
多維度強化規范要求，激發改善住房的愿望
本次新規還在墻體和樓板隔聲性能、人均集中綠地面積、不同氣候區供暖/空調設施設置、公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內等方面提出了相應的要求，以提升居民居住的安全性和便利性。
張波還告訴記者，新規還提到了多維度強化規范要求，包括節能、雨水徑流控制、可再生能源利用等技術措施，推動可持續發展。以及引入智慧社區概念，要求住宅配備智能化設施，提升管理效率與居住便利性。對于安全性方面，也明確建筑需在設計年限內滿足抗震、防火等要求，并限制擅自改動承重結構。
曹晶晶表示，2025版《住宅項目規范》不僅是住宅技術標準的迭代升級，也為“好房子”建設提供了指導，通過強制性規范+市場引導推動房地產行業轉型升級。
“新標準的發布，最大的影響就是激發大家改善住房的愿望，促進換房需求。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，2023年以來，新建商品房市場已經由改善型需求主導，但符合改善需求的房源比較少。新的標準發布以后，相當于拉高了住房消費的底線標準，好產品供給出來以后，會產生示范效應，從而帶動換房需求的產生，部分本不打算換房的人群，也因為看到了綜合品質更高，但價格更適宜的新房產品，選擇置換新房。同時，也讓市場上的產品供給更加多元多樣，可供大家選擇，滿足多樣化的居住需求。（記者門庭婷）
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