先買房還是先賣房？房產置換多處可省稅
2025-05-12 11:23:04
來源：廣州日報
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日前，國家稅務總局12366納稅服務平臺以熱點問題答復形式解讀了多項可享受“住房貸款利息個稅專項附加扣除”的條件，也使得“買房省稅”這一話題進入了置業者的視野。當前，通過房產置換實現居住改善的置業者越來越多，但許多人不知道的是，在操作過程中若不注重細節，則很有可能白白浪費了這個“福利”。
案例：“換購”變“加購” 損失達到賣房款1%
“沒想到，同樣是置換，從先賣后買變成先買后賣，讓我損失了3萬多元退稅。”日前，天河某紅盤業主吳小姐對記者講述了她的置業故事。2024年下半年，吳小姐的二手房以310萬元的價格售出，約定好兩周后網簽。而此時，吳小姐看中的新房銷售也打電話告知，很快將回收折扣。再三與中介確認好二手房的網簽時間后，吳小姐簽下了新房的認購合同，網簽時間在一個月內。“臨近二手房網簽時，買家突然跟我說資金出了點問題，要推遲一個月。”無奈之下，吳小姐自己想辦法籌到了新房的最低成數首付如期網簽，并于之后半個月網簽了二手房交易。
沒想到，就是這推遲的一個月，讓原本“先賣后買”的置換，變成了“先買后賣”。完成兩套房產的交易后，吳小姐聽朋友的建議去稅務部門辦理換購住房個人所得稅退稅時被告知，不符合退稅規定，損失了1%的退稅。
記者撥打12366納稅服務平臺了解到，換購住房退稅對于購買的時間有著明確要求。在政策有效期內，必須是“出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人”，方能對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
如果碰到類似吳小姐這樣的問題怎么辦？對此，有中介業內人士表示：大多數“收回折扣”都是話術，尤其在當前市場新房選擇充分的情況下，可以確保二手房網簽后再下手。“實在是碰到了類似問題，開發商的網簽時間也并非無法溝通。”該業內人士說道，關鍵是要搞清楚退稅的細節。
置業提醒
符合條件的置換客也可申報專項附加扣除
除了個人所得稅退稅，12366納稅服務平臺所提及的住房貸款利息個稅專項附加扣除同樣是不可忽視的“省稅”利器——以年收入15萬元計算，每年可省約1200元。
除了已經給予公開解讀的“二套轉首套”“商轉公”“貸款置換”等情況之外，符合條件的置換者也可以申請首套住房貸款的專項附加扣除。“對于個人而言，若置換前的房產未申報過該項專項附加扣除的，且置換后房產享受首套房貸利率，可以申報；對于家庭而言，置換后的房產若是夫妻共同所有，其中有一方未申報過該專項扣除也可以申報，最終以稅務機關審核為準。”記者撥打12366平臺后獲悉，“此前未申報過”以及“符合首套房貸”是能否享受該優惠的關鍵。此外，若置換房產距離首次置業時間間隔較短，也可以考慮通過按照稅務機關指引補繳稅款和滯納金的方式，廢除已售出房產的貸款專項附加扣除，以新房貸重新申報。（全媒體記者龍樂樂）
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