配售型保障房加速入市，專家建議“籌集為主、新建為輔”
2025-06-30 11:35:03
來源：第一財經(jīng)
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配售型保障房加速入市，專家建議“籌集為主、新建為輔”
價格打折、封閉管理，近期多地配售型保障房加速“開賣”。
濟(jì)南第一批配售型保障房價格確定、南寧首批配售型保障房開放報名、成都首個開工建設(shè)的配售型保障房六月底預(yù)售、廣州今年第一批配售型保障房啟動選房……從一線城市到多個省會城市，多地配售型保障房的售建工作都有實質(zhì)性進(jìn)展。
從定價上看，配售型保障房按“保本微利”原則進(jìn)行售賣，多地項目定價是周邊商品房的五六折左右，這也是其吸引購房者的最大優(yōu)勢。同時，配售型保障房實行封閉管理，禁止變更為商品房流入市場，金融屬性被取消，與以往的政策住房有較大區(qū)別。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，配售型保障房政策若能長期發(fā)展，市場和保障的關(guān)系將逐漸理順，剛性住房需求可由保障房滿足，房企也可放開手腳打造高端產(chǎn)品。不過，鑒于當(dāng)下的住房庫存規(guī)模，建議配售型保障房以“籌集為主、新建為輔”。
市場價五六折起售
自住房制度改革以來，我國住房保障體系經(jīng)歷過多次調(diào)整。經(jīng)適房、廉租房、限價房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等各類保障性住房先后出現(xiàn)，各城市也出臺過地方性的保障房，比如北京的自住型商品房、深圳的安居型商品房和可售型人才房。
配售型保障性住房，則是我國住房保障體系的“新物種”。2024年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，要“以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度”，被業(yè)內(nèi)視為新一輪保障性住房建設(shè)全面啟動的信號。
今年以來，配售型保障房籌集、建設(shè)、出售工作有所加快，多地均出現(xiàn)實質(zhì)性進(jìn)展。
6月23日，濟(jì)南市第一批次配售型保障房價格確定。清河新筑和鳳鳴新筑兩個項目，均由濟(jì)南城發(fā)成家保障房建設(shè)有限公司開發(fā)建設(shè)，配售房源共計433套，其中清河新筑項目住宅售價6750元/平方米(含裝修費(fèi)用)，后者售價7900元/平方米(含裝修費(fèi)用)。
記者查閱發(fā)現(xiàn)，清河新筑項目位于歷城區(qū)全福街道，附近二手房均價從9000元到1.6萬元不等，其中均價1.1萬/平方米的居多，保障房整體較周邊二手房市場價低四成左右。項目戶型則在55平方米～77平方米之間，地下車位售價約3萬元/個，預(yù)計2027年6月底前交房。
鳳鳴新筑項目位于歷城區(qū)港溝片區(qū)，附近的二手房如點翠園售價1.4萬元/平方米、融創(chuàng)文旅城蘭亭居售價1.4萬元/平方米、珠玉園售價1.5萬元/平方米、梧桐臺售價1.3萬元/平方米，保障房售價約為周邊項目的六七折，此外附近新房銷售均價則超過兩萬元。
6月21日至23日，南寧今年首批配售型保障房也開放報名，本次籌集的71套房源涵蓋4個項目，價格約是商品房價格的6折左右，平均銷售價格從4493元/平方米到5449元/平方米不等。據(jù)悉，南寧市已經(jīng)籌集了5000多套配售型保障性住房，將陸續(xù)進(jìn)入市場。
一線城市中，廣州的配售型保障房則正在選房，首批推出的兩個項目為蘿崗和苑、嘉翠苑，銷售基準(zhǔn)價分別為15800元/平方米、17300元/平方米，數(shù)量分別為936套、400套，均為現(xiàn)房。據(jù)悉，這兩個項目售價約為周邊商品房及二手房的一半左右。
根據(jù)廣州安居集團(tuán)統(tǒng)計，上述兩個項目，在報名期共吸引了超九千戶家庭申請。其中，嘉翠苑400套房源共收到3719戶家庭申購，最終搖號確定715戶家庭進(jìn)入選房；蘿崗和苑936套房源收到5286戶家庭申購，1714戶入圍選房資格，目前選房結(jié)果還未公布。
西安首個配售型保障性住房項目浐灞家園，日前也舉辦了“交房即交證”活動。據(jù)悉，浐灞家園均價7481元/平方米(含裝修)，相比周邊房價算是“半價賣房”，不過從去年12月開售至今，該項目還在“面向社會公開銷售”，尚有少量91～97平方米兩居房源。
成都方面，首個開工建設(shè)的天府新區(qū)配售型保障房項目——錦官天府花園，計劃6月底預(yù)售。按照“保本微利”的原則配售，預(yù)計銷售均價在15200元/平方米左右，每戶配贈一個地下車位使用權(quán)，最終價格以項目正式銷售時公布的“一房一價”為準(zhǔn)。
定價和籌集問題較關(guān)鍵
目前，配售型保障房以保基本為原則，主要面向工薪收入群體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員和企業(yè)引進(jìn)人才，按成本“保本微利”銷售，并實行封閉管理、有條件回購，和商品住宅市場完全隔離。
在籌集渠道方面，有新建和轉(zhuǎn)化兩種途徑，可通過劃撥土地出讓、或利用存量土地進(jìn)行建設(shè)，也可通過存量的人才房、共有產(chǎn)權(quán)房或企業(yè)破產(chǎn)處置的商品房轉(zhuǎn)化。其中，有城市將存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房，有的是原有政策房轉(zhuǎn)化而來，有的則是國資新建項目。
值得注意的是，現(xiàn)實中各地配售型保障房進(jìn)展不一，有的剛開始征求意見，有的正在啟動報名申請，有的則已正式開售許久，各地項目的實際熱度也不盡相同。
廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉告訴第一財經(jīng)，各地配售型保障房進(jìn)度不一，主要與建設(shè)周期、項目定價有關(guān)。配售型保障房的重要特征是，要按成本保本微利定價，與周邊商品房項目形成互補(bǔ)關(guān)系，但從去年至今，商品房市場價格持續(xù)調(diào)整，部分配售型保障房的價格優(yōu)勢有所削弱，對未來房價的預(yù)期也影響了購房者的選擇。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也對記者表示，各地配售型保障性住房的認(rèn)購情況，確實呈現(xiàn)出一定的冷熱差異。最主要的原因便是，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，部分區(qū)域房價出現(xiàn)回調(diào)，使得保障房與商品房之間的價差縮小，購房者在選擇時更加理性。
此外，項目質(zhì)量、戶型設(shè)計、物業(yè)服務(wù)、地段問題等，也是購房者會考慮的因素。嚴(yán)躍進(jìn)還表示，配售型保障性住房封閉管理、禁止公開轉(zhuǎn)讓，雖然部分地方提及政府回購的可能性，不過在回購價格、回購條件等細(xì)節(jié)上需進(jìn)一步明晰，減輕購房者疑慮。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，縱觀保障房發(fā)展歷史，此前出現(xiàn)部分保障房項目因區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套缺失等問題，最終項目空置、造成資源浪費(fèi)。未來，在配售型保障房建設(shè)籌集過程中，需要特別關(guān)注區(qū)位、配套等因素，切實滿足剛需群體的住房需求。
值得注意的是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求已經(jīng)發(fā)生明顯變化，多數(shù)城市存在較大庫存壓力，房地產(chǎn)總體供過于求。在這種情況下，如何平衡好配售型保障房的建設(shè)問題？
陳文靜表示，如果大量新建保障房，將對商品房尤其是剛需市場形成分流。因此，建議配售型保障房以“籌集為主、新建為輔”。此前政策文件也提出，在商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)。
李宇嘉也稱，現(xiàn)有的配售型保障房建設(shè)，整體體量還比較小，各地仍處于第一批、第二批的入市過程中，對新房市場上的新規(guī)項目影響較小。對二手房來說，如果是同價格區(qū)間和產(chǎn)品類型，購房者的選擇增多，會形成一定競爭關(guān)系，不過整體影響不大。
“如果配售型保障房政策能夠貫徹落實并長期發(fā)展，市場和保障的關(guān)系將逐漸理順。”陳文靜稱，長期來看，剛性住房需求可以由保障房滿足，工薪收入群體可放開手腳為美好生活奮斗；房企則無須再受到面積、價格等限制，可以專注打造高端改善型產(chǎn)品、滿足改善性住房需求。
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