北京二手房進入存量優(yōu)化調整期
2025-07-03 11:20:36
來源：北京商報
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7月1日，北京商報記者根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2025年1—6月，北京市二手住宅累計網(wǎng)簽88575套，逼近9萬套，創(chuàng)三年以來同期新高。二手房全口徑網(wǎng)簽量突破9萬套。分析指出，年內，北京二手房走過了從政策驅動到自主調節(jié)的周期。在掛牌房源超16萬套的背景下，北京二手房市場進入存量優(yōu)化的關鍵調整期。
三年新高
隨著6月結束，北京二手房市場在政策刺激下逐漸升溫，購房者信心快速修復。2025年1—6月，北京二手住宅總網(wǎng)簽量達88575套。
北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年上半年二手房網(wǎng)簽量也為近三年同期最高值。2022年、2023年、2024年上半年二手房網(wǎng)簽量分別為69754、84332、74780套。
通過數(shù)據(jù)不難看出，自2024年起，一系列房地產利好政策陸續(xù)落地北京，對二手房市場的刺激作用貫穿2025年上半年。2025年1—5月，北京二手住宅網(wǎng)簽量分別為12480、11876、19234、15569、14277套。
從成交量趨勢來看，2025年3月、4月在政策效應持續(xù)釋放疊加入學置業(yè)需求的帶動下，二手房成交需求集中釋放，網(wǎng)簽量觸頂，隨后市場逐步自然回落。
根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，6月北京二手住宅網(wǎng)簽量15139套，環(huán)比5月上漲6%，同比微漲1%。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，與2024年6月政策拉動的情形不同，2025年6月的市場表現(xiàn)呈現(xiàn)出獨特特征。隨著前期政策效應逐步衰減，2025年6月北京二手房市場依托自身供需調節(jié)機制，實現(xiàn)了網(wǎng)簽量的逆勢上揚，充分顯示出北京二手房市場自我修復與調節(jié)能力的增強。
“當前二手房市場連續(xù)2個月網(wǎng)簽量維持1.4萬—1.5萬套區(qū)間波動的運行態(tài)勢，正處于存量優(yōu)化的關鍵調整期。”合碩機構首席分析師郭毅強調，鑒于掛牌房源量在16萬套以上的規(guī)模基礎上，市場正通過自主調節(jié)逐步構建新的平衡機制。從去化邏輯看，月度2萬套左右的網(wǎng)簽量是推動供需關系優(yōu)化的重要支點，今年3月的階段性突破已為市場提供了積極信號。
嚴躍進表示，當二手房價格調整至合理區(qū)間，其性價比優(yōu)勢會刺激需求釋放，形成“價格回調—成交回升”的自我調節(jié)機制。他表示，這種機制的底層支撐是價格已觸達購房者心理預期閾值，使得市場成交對政策加碼的依賴性減弱，轉而通過價格杠桿實現(xiàn)供需平衡。
膠著博弈
經(jīng)歷此前“小陽春”后，6月北京樓市進入了平穩(wěn)期。購房者入市節(jié)奏放緩，小業(yè)主守住掛牌價不再降低，供需雙方價格博弈呈現(xiàn)加劇態(tài)勢。
二手房市場在經(jīng)歷了一年多的價格調整期后，“價格觸底”似乎正逐漸成為二手房經(jīng)紀人的一致共識。北京商報記者在大興區(qū)亦莊片區(qū)某頭部中介機構經(jīng)紀人王倩的電腦上看到，近20套130平方米的房源中，進行過調價操作的房源不足5套。
“二手房市場正處于膠著狀態(tài)。”王倩以近期一套帶看35次的精選房源為例，她表示，該套房源在其同小區(qū)的10余套掛牌房源中，憑借中間樓層和掛牌價處于中位數(shù)的優(yōu)勢獲得較多購房者關注，但房源掛牌近2個月時間并未成交。
究其原因，議價空間縮小未達到購房者心理價位成為關鍵。王倩表示，有一組強意愿購房者在與小業(yè)主協(xié)商價格時，因20萬元的降價幅度超出小業(yè)主可接受范圍，最終未達成一致。
同樣的情況還發(fā)生在豐臺區(qū)成壽寺片區(qū)，該片區(qū)某頭部中介機構經(jīng)紀人王東新表示，在近期成交的4組房源中，一位小業(yè)主在已經(jīng)選購好新房的情況下，將此前掛牌的小面積剛需型房源的價格下調了近20萬元，調價后第5天便有購房者洽談，最終在掛牌價的基礎上讓利10萬元，從調價到簽約僅用一周時間。
“從不同類型房源的價值分化邏輯來看，核心驅動因素仍與市場供需結構密切相關。”郭毅分析稱，在過去30年房地產開發(fā)周期中，市場供應以剛需及剛改類產品為主，導致改善型二手房在存量市場中的占比長期偏低。而當前需求端已完成一輪迭代，改善型需求成為市場主力。
郭毅表示，在此背景下，改善型二手房因供應稀缺、需求旺盛，疊加其價格相較新房存在一定優(yōu)勢，已逐步進入供需平衡狀態(tài)，后續(xù)房價持續(xù)下行的可能性顯著減弱。
“雙軌運行”
剛需房源議價空間相比改善及高端住宅仍有較大空間，但不容忽視的是，剛需房源仍是各片區(qū)成交量最大的戶型。
王倩告訴北京商報記者，在近期成交的6套房源中，剛需房源因其總價低、功能性適配、流通性強等諸多優(yōu)勢，成功簽單的房源占到5套。
朝陽區(qū)朝陽公園片區(qū)某頭部中介機構經(jīng)紀人李愛琴告訴北京商報記者，剛需房源在二手房市場屬于“硬通貨”，往往是年輕置業(yè)人群購房過渡期的首選。但是有一點值得注意，剛需房源抗風險能力較弱，價格波動幅度相比改善房源、高端改善房源較大。
剛需房源快速成交的同時，改善型房源成交量也有所提升。李愛琴表示，朝陽板塊周邊客群多為資金較為充足的置換客群。從供給端來看，板塊剛需改善房源也就是面積段在110—140平方米的房源掛牌較少，所以也就形成兩端發(fā)力的差異化格局。
“此前出售的10套房源中，剛需房源和改善型房源占比約為8：2，而現(xiàn)在被縮小至7：3。”李愛琴表示，從市場表現(xiàn)上來看，改善型房源價格已經(jīng)觸底，下降空間有限，雖然總價均為1000萬元以上，但是購買該類型房源的客群信心更為充足，成交量也隨之上升。
郭毅表示，對于改善型二手房而言，賣家群體普遍具備較深厚的資金與房產積累，變現(xiàn)緊迫性較低，加之其對房源價值的評估更為理性，不會因短期市場波動而大幅讓利。這種基于價值認知的堅守，使得改善型二手房價格亦呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢。整體來看，供需結構錯配與賣家心理預期共同構成了不同房源價值分化的底層邏輯，推動市場向差異化穩(wěn)定格局演進。（記者王寅浩 李晗)
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