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7月14日-15日，中央城市工作會議在北京舉行，作為最高規格的城市工作會議，時隔10年再度召開，無疑釋放了下階段城市發展的最新信號。

據央視新聞，此次，中央城市工作會議明確提出了五個“轉變”五個“更加注重”。專家表示，與2015年中央城市工作會議當中的五個“統籌”的要求相比，新提法凸顯了我國城市發展理念的深刻變革與持續健全，標志著城市工作重心全面轉向內涵式、高質量發展新階段。

對于房地產市場，中國社會科學院國家未來城市實驗室副主任、研究員王業強接受澎湃新聞采訪時指出，本次會議標志著房地產行業進入“存量提質+雙軌供給+文化保護”的新階段，政策核心在于以城市更新激活內需、以好房子建設驅動供給側升級，而非簡單復制棚改的貨幣化刺激模式。

時隔十年再次召開中央城市工作會議

公開信息顯示，本次為第五次召開的最高規格城市工作會議，此前分別在1962年、1963年、1978年和2015年召開城市工作會議。2015年12月，第四次全國城市工作會議首次以中央名義召開，進一步將城市工作上升到中央層面。

此次中央城市工作會議明確提出，城市工作必須在理念與實踐上實現五個“轉變”，并相應做到五個“更加注重”，即城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。

在業內人士看來，時隔10年再度召開中央城市工作會議，主要是城市發展進入新階段、面臨新特征。此次會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

中指研究院報告顯示，經過10年發展，我國城市數量已經增加至694個，2024年已有27個城市GDP超過1萬億元，城鎮化率由2015的57.3%提升至67%，年均提高1.1個百分點，而2021-2024年連續4年城鎮化率提升幅度低于1個百分點，城鎮化進程有所放緩；城鎮人口也由2015年的7.9億人增加至9.4億人，每年城鎮新增常住人口超1600萬人，而2021-2024年年均增加1033萬人。

王業強指出，傳統高投入、高消耗的城鎮化模式難以為繼，資源環境約束加劇倒逼發展方式轉型。城鎮化從“速度規模”轉向“質量效能”，進入規模與質量并重的新發展階段。存量時代要求城市發展邏輯全面重構——在目標上錨定“人本價值”，在路徑上融合“數字治理”，在機制上激活“多元共創”。未來城市工作的核心在于構建“品質化更新、韌性化治理、包容性服務”三位一體新范式，使城市真正成為承載人民美好生活的空間載體。

“從快速增長期轉向穩定發展期之后，農業轉移人口市民化的進程不會停滯”。克而瑞報告指出，常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率之間的鴻溝依然巨大有待彌合，轉移人口市民化帶來的剛性住房需求仍是未來房地產行業發展的基本盤。

“城市更新”寫入總體要求

聚焦到房地產相關的重點部署，會議強調，當前和今后一個時期城市工作的總體要求是：“……以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手……走出一條中國特色城市現代化新路子”。

中指研究院政策研究總監陳文靜指出，“城市更新”寫入總體要求，表明城市更新在城市發展中的重要性明顯提升。

同時提出“高質量開展城市更新”，意味著我國城市發展逐漸進入到城市更新的重要發展時期。

“城市更新為重要抓手，一方面強化供給端優化，改造過程中同步推進低效用地再開發，提升城市空間利用效率；另一方面，城市更新會對房地產需求端形成刺激，并通過貨幣化安置等手段直接增加購房需求。”58安居客研究院院長張波分析道。

王業強提及，城市更新模式創新推行“留改拆并舉”，通過功能置換（如舊廠改造科創園區）激活低效空間。在資金和制度保障方面，在首批15城“取得了明顯成效”后，中央財政2025年將投入200億元支持20個示范城市，重點投向地下管網等六大領域，將高質量推進城市更新行動。同時，積極探索REITs融資、稅收共享等機制，破解長周期項目資金瓶頸。此外，更新過程需“保護第一、應保盡保”，禁止以危房名義拆除歷史街區。

今年5月15日，中辦、國辦印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，隨后多部委召開新聞發布會，詳細介紹了支持城市更新的多項政策措施，包括積極為城市更新行動提供豐富多樣、量身定做的金融產品和金融服務，研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，加大中央投資支持力度等內容。

加快構建房地產發展新模式

本次中央城市工作會議還強調“加快構建房地產發展新模式”。在業內人士看來，這一表述延續了房地產調控的政策主線，并在實施路徑上更強調供需雙向改革。

陳文靜提及，經過多年發展，全國城鎮人均住房建筑面積已超40平方米，戶均超1套房，城鎮居民基本住房需求已經得到滿足，居民住房需求已經從“有沒有”向“好不好”轉變。近幾年中央頻繁強調要加快構建房地產發展新模式，各地也在積極探索適合當地發展的新模式，今年以來部分舉措已經落地。

從行業角度來看，房地產發展新模式包括完善“市場+保障”住房供應體系、改革完善房地產基礎性制度、建立“人房地錢”要素聯動機制、高品質住房建設、建立房地產協同監管機制等內容，加快構建房地產發展新模式，預計未來幾年更多新模式配套政策將進一步完善和實質性落地。

穩步推進城中村和危舊房改造

不同于2015年會議強調的“加快城鎮棚戶區改造”，本次會議強調“穩步推進城中村和危舊房改造”，以達到“建設舒適便利的宜居城市”。

國泰海通宏觀研究團隊認為，本次會議強調的城市更新既不鼓勵大拆大建，也并非類似2014-2017年大規模推動的棚戶區改造，而更多類似于2016年后在建筑標準、公用設施建設、綠化水平等方面的提升。

在業內人士看來，今年以來各地不斷加大房票安置力度，促進住房需求進入市場，部分城市取得了較好效果。未來隨著城中村和危舊房改造的穩步推進，房票安置政策或將繼續完善，相關舉措在促進房地產市場止跌回穩中也有望發揮更大作用。

此外，會議提及，推進城市基礎設施生命線安全工程建設，加快老舊管線改造升級；嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。

房地產將從規模擴張轉向質量競爭

“著力建設綠色低碳的美麗城市”是本次會議部署的重點任務之一，以綠色低碳為重要特征的“好房子”將是提升城市發展質量的重要一環。

張波認為，一方面 “建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子”是房地產高品質發展方向，房地產也將從規模擴張轉向質量競爭。新建建筑全面執行綠色建筑標準，頭部房企加速布局綠色科技，第四代建筑也會在更多城市不斷涌現。另一方面，推進商品住房銷售制度改革，并有序推行現房銷售并優化預售資金監管，這一舉措旨在降低交付風險、提升住房品質。

在王業強看來，面向城市更新時代，房地產市場發展應堅持三方面：第一，增量依賴轉向運營能力。房企需從開發商轉型為“空間運營商”，破除“高周轉-高負債”的傳統發展路徑，從規模擴張到綠色科技、運營能力與區域深耕。第二， 單一住宅開發轉向場景營造。這要求開發商具備產業導入與消費場景構建能力。第三， 政府主導轉向多元共建。探索居民出資、REITs融資、稅收共享等機制，破解“政府兜底”慣性。第四， 標準化復制轉向在地化創新。歷史文化保護區要求“一棟一策”更新方案，倒逼企業放棄標準化產品思維。

城市群和都市圈發展仍為重點

值得一提的是，2015年中央城市工作會議強調“要以城市群為主體形態，科學規劃城市空間布局，實現緊湊集約、高效綠色發展”。

陳文靜指出，近些年來，京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市群在人口聚集、產業轉型升級、經濟發展中發揮著核心引擎作用，成渝、長江中游城市群也取得了較快發展，區域優勢漸顯。2024年，我國五大核心城市群占據了全國約十分之一的土地，集聚了超40%的人口，創造了超50%的GDP；八大城市群聚集了超60%的人口、超70%的GDP，充分說明了城市群在我國經濟發展中的重要地位。

本次會議進一步提出“著眼于提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力，發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈，分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，繼續推進農業轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮協調發展，促進城鄉融合發展”。

克而瑞報告顯示，對房地產而言，需求來源于人口，人口跟隨產業就業，未來房地產業增量需求分布必將與城市群、都市圈中的城市尤其是核心城市高度契合。此外，就縣域城鎮化發展現狀來看，在386個縣級市中，有208個城鎮化率低于60%，占比超過一半，在1496個市轄縣中，更有1356個縣城鎮化率低于60%，占比超過九成。相對于市轄區而言，這些縣域無疑有著更為廣闊的發展空間，常住人口高基數下的城鎮化率快速發展，無疑意味著更為可觀的剛性需求增量。