大禮堂片區城市更新的“破”與“立”
2025-07-22 17:23:14
來源：重慶日報網
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七月七日，渝中區馬鞍山傳統風貌區，不少市民、游客前來拍照打卡。記者 尹詩語 攝\視覺重慶
核心提示
中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行，部署了城市工作7個方面的重點任務。其中提到，著力建設舒適便利的宜居城市，堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構；加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造；大力發展生活性服務業，提高公共服務水平，牢牢兜住民生底線。
前不久，我市圍繞中央印發的相關規劃，提速建設15個城市更新示范項目，渝中區大禮堂片區城市功能品質提升項目位列其中。作為重慶的一張城市名片，大禮堂片區既承載著厚重的歷史記憶，又面臨著老舊居民樓集中、住宅設施陳舊、商業業態低端等現實挑戰。7月7日至11日，記者在大禮堂片區蹲點采訪，傾聽群眾對美好生活的新期待，了解當地惠民生、補短板、謀發展的城市更新實踐，以及其在資金組織、招商運營等方面存在的困難，以供借鑒、參考。
綠瓦紅墻的重慶人民大禮堂前，飛檐斗拱映著七月驕陽。紅墻下的馬鞍山傳統風貌區，游客舉著手機與“雁冰樓”門牌合影——此處曾是棚戶區地塊，如今成了承載抗戰記憶與山城風情的網紅地。一街之隔的和雅苑小區，老居民坐在新裝的休憩長椅上搖著蒲扇，悠閑又愜意。
歷史與現實在此交織，“破”與“立”的命題愈發清晰。作為重慶15個城市更新示范項目之一，大禮堂片區既揣著人民大禮堂、沈鈞儒舊居等歷史瑰寶，又拖著老舊小區設施陳舊、業態低端的“包袱”。如何讓老城區在“留改拆”中既賡續歷史文脈，又生長出時代活力？帶著這個問題，記者用5天時間蹲點這里，試圖從民生變遷、功能迭代與困境突破中，觸摸城市更新的重慶脈搏。
看得見的變化
從“老破小”到“新地標”
3000年江州城、800年重慶府。渝中是重慶的母城，建設早、起步快，在享受各種先發優勢的同時，也更早地步入城市新舊轉化的陣痛期。
大禮堂片區改造提升正是源于城市發展中的痛點——這里既有見證山城七十余載風云的紅色地標（重慶人民大禮堂），也誕生了重慶城區最早的中共黨組織（中共重慶支部），還是抗戰時期的防空警報地，是歷史與文化的交匯之地。
時光荏苒，這個片區老了、舊了，不堪重負。與馬鞍山一街之隔的和雅苑小區，便是典型。
和雅苑小區的十余棟居民樓，大多修建于上世紀80年代。
“你是沒見過改造前的樣子哦。”7月12日，記者來到和雅苑小區時，居民胡志英指著腳下的地面回憶道，以前鋪的是小青磚，每到梅雨季節，地面返潮就會長青苔，走路特別容易打滑，“幾年前，我在這坡上摔了一跤，膝蓋腫得像饅頭。”
柴米油鹽醬醋茶，買菜是老百姓基礎的需求和活動，但過去和雅苑小區院墻林立，被分隔成5個獨立的小院，互不連通。“每次出門買菜要兜個大圈子，多花20多分鐘?！痹谛^里住了七八年的居民胡玲十分無奈。
2022年搬來的戴佰珍老人則對漏水漏雨“深惡痛絕”。她家住在頂樓，防水早已老化?！翱蛷d、臥室足足有五六處漏雨的地方，尤其是回南天，墻皮脫落，墻角甚至會長出青苔?！贝靼壅浠貞洝?/p>
此外，停車難題也困擾著這里的小區居民。胡玲家里本來有一輛車，由于小區附近沒有車位，只好停在1公里外的市少年宮，十分不便，迫于無奈只能賣掉。
事實上，在大禮堂片區，類似和雅苑小區這樣的老舊小區還有許多。隨著房屋老舊、功能缺失、交通不暢，許多居民逐漸搬離，和雅苑小區的租戶占比一度超60%。
在渝中區住建委重點項目建設事務中心主任唐柏君看來，渝中區擁有重慶最密集的軌道交通網絡、厚重的人文歷史以及獨特的江岸資源，應通過城市有機更新，既保留歷史感、賡續文脈，又使城市富有活力、舒適便利、綠色低碳、安全可靠、崇德向善、便捷高效。
2021年，渝中區提出“住房保障、品質生活、創新創業、完善配套”的片區更新提質思路，并對大禮堂片區因地制宜進行傳統風貌區打造、老舊小區改造、特色街巷營造，旨在盤活閑置低效資產，形成主客共享、全齡友好的山城街區。
片區新風貌徐徐展開——
馬鞍山片區通過拆除違建、恢復歷史風貌，從原來的棚戶區搖身一變成了傳承抗戰記憶的風貌區；紅球壩等老舊小區對外立面進行改造，增加適老化和便民設施，打造15分鐘高品質生活圈，形成了以和雅苑為代表的老舊小區整治示范點。
城市功能進一步優化——
馬鞍山項目巧妙利用地勢高差，將建筑空間向地下延伸，形成4層地下車庫，設置了250余個車位，緩解了片區周邊的停車難題；建立城市慢行步道，串聯起大禮堂—三峽博物館—馬鞍山風貌區，形成一條完整的旅游動線。
新產業集群態勢漸顯——
以渝歐跨境電商為核心，馬鞍山建成數字貿易產業園，先后集聚了鏈多多、賽瑪特等上下游關聯企業；活化利用風貌區內的歷史人文建筑，復原了沈鈞儒舊居，將紅墻作為網紅打卡點，吸引眾多游客前來。
民生幸福指數不斷攀升——
人和街社區通過老舊小區改造，將原本分散的樓棟整合為統一管理的居住區，寓意和美幸福；張家花園社區對具有歷史意義的紅軍樓進行功能再造，改造后的舊樓成了青年人才公寓，吸引眾多巴蜀中學的青年教師前來租住。
3年多來，“破”的是棚戶區的雜亂、老房子的破敗，“立”的是15分鐘高品質生活圈的便利、“主客共享”的活力。紅球壩小區加裝了適老化扶手，人和街社區整合分散樓棟成“和美家園”，第八步道上展現“新重慶”的墻繪壁畫可謂一步一景——這些細碎的場景，正是城市更新最生動的注腳。
看不見的博弈
在“民生賬”與“發展賬”間找平衡
成績雖然亮眼，困擾卻始終如影隨形。
作為“濃縮版的重慶”，渝中區城市更新面臨復雜挑戰：城鎮化率達100%；20.08平方公里土地上，常住人口超58萬，人口密度、建筑密度、路網密度高居全國前列；2000年以前修建的建筑占比超40%，60歲以上常住人口占比達33%，建筑和人口老齡化現象突出。
“每一塊磚都連著民生，每一寸地都關乎歷史，更新不是拆了重來那么簡單?！碧瓢鼐脑?，道出了老城更新的核心困境。
資金的“緊箍咒”最磨人。
城市更新是一場復雜的外科手術，包括綜合整治、風貌更新、整體更新3條主要路徑，其中整體更新無疑是最徹底的。
“但囿于資金問題，我們更多的選擇是老舊小區改造?！碧瓢鼐毖圆恢M，在房地產市場并不景氣的大環境下，許多老房子的征收成本居高不下，與市場形成倒掛，在這樣的背景下，需要大拆大建的整體更新很難行得通。
“老舊社區面寬量大，花費也不小?！贝笙獪辖值栏敝魅涡芮迮e例說，在大禮堂片區改造提升項目中，劃撥給街道用于老舊小區改造的資金約為1.7億元，平攤后改造成本被攤薄了。
以和雅苑小區為例，改造成本約為500元/平方米，由于資金有限，很多時候在用材等方面也受限?！氨热缧藿ㄟB通步道時，我們就采用了輕便耐用的落地鋼制樓梯，這比修建混凝土石階會節省一半的成本。”負責項目設計施工的市設計院設計師付逸說。但項目投用半年后卻招來居民抱怨：“拖拽重物時的金屬共振聲，吵得人睡不著?！?/p>
資料顯示，在大禮堂片區城市更新項目中，大溪溝街道的老舊小區改造僅限于人和街、紅球壩兩個社區，其余幾個社區涉及較少，其中資金不足是主要原因。
另一個問題則是社區的長效運營問題。
和雅苑小區改造后，人和街社區成立社區物業中心，并聘請3位保潔人員，對小區進行維管，每戶每月收費為12元（物管費10元，清潔費2元），目前收費率為91%。
記者測算，和雅苑小區共有500多戶住戶，即使滿繳每月也只有6000多元的物管收入，加上政府補貼（每平方米補貼0.2元），也只有7000多元，支付人員工資已經捉襟見肘，更不用說還有設備損耗、公區能耗等費用，無論怎么算都是入不敷出。
“是否能通過社區其他收入來補貼物業支出？”
“也很困難。”人和街社區黨委書記魚雪梅坦言，社區會開展一些扶老托幼的服務，但這些服務收費很低，利潤微薄。
這又涉及下一個問題，即社區公共收益來源狹窄。魚雪梅坦言，目前社區還缺乏停車場、廣告位等自主經營性資產，去年挖掘潛在空間，騰挪出255個車位，但收益卻歸區屬運營公司，無法反哺社區。同時，社區沿街商鋪產權分散在私人業主手中，難以統一收儲改造，“這種‘有資源無收益’的困局，直接制約著社區自我造血功能的形成?！?/p>
在馬鞍山風貌改造區，類似的困惑同樣存在。馬鞍山片區改造負責人、渝中區文旅發展集團戰略發展部經理李曉路透露，目前馬鞍山西區在改造后引入了跨境電商產業園，雖然形成了產業集聚，卻使原本規劃的文旅空間遭到擠壓，削弱了“主客共享”的初衷。
隨著老居民的遷出，周邊商鋪的生意也受到影響。在馬鞍山對面開了十多年飯館的劉華瓊坦言：“現在街坊鄰居少了，打卡的游客雖多但留下來吃飯的少，一個月營收還不到1萬塊，比以前少了不少?！?/p>
種種困境表明，在容積率飽和、歷史風貌受限的老城區，每一個選擇都像在鋼絲上行走。
破題之路
在“共建共享”中尋找可持續發展
蹲點采訪時，我們也看到了破題的微光。
張家花園的3棟老紅軍樓，給出了“閑置資產變民生資源”的解法。2021年，渝中區屬平臺公司斥資改造，保留外墻歷史肌理，內部改造成168套青年公寓，引入建行建融家園運營——如今滿租的公寓，既讓老樓活了過來，又通過租金分成減輕了財政壓力。
“不是所有更新都要靠政府砸錢，社會資本進來了，閑置資源就成了活水?！表椖窟\營方、渝中區城發公司負責人說。
馬鞍山的“東西聯動”則在探索“產業與文旅共生”。西區的渝歐跨境電商產業園 2024年營收超53億元，帶動上下游企業扎堆；東區正招商引入鄉村基等餐飲品牌，計劃用“辦公+文旅+配套”的組合拳，讓游客能吃飯、企業有配套。唐柏君的話透著算大賬的思路：“租金少點沒關系，產業起來了，片區價值自然漲?！?/p>
實施城市更新，除了解決資金難題外，還應創新自治共管機制，提高居民的參與度，緩解政府資金不足、管理人員不足的難題。
人和街小學位于人和街社區，每當上學放學時，這一片區學生多，車輛多，而社區人手又少，管理起來很困難。于是，社區發動老黨員田亞軍組建了護校隊伍，在學生放學時進行交通疏導、巡邏巡查。
大溪溝街道通過“小巷茶評會”等形式，定期邀請社區居委會、業委會、物業、黨員代表、居民代表等進行協商，對停車位規劃、加裝電梯、綠化調整、管線改造等居民關切的事項進行討論，以群眾需求為導向，問計于民、問需于民。目前大溪溝街道21個網格、88個微網格織成的治理網，讓“政府干、群眾看”變成了“大家想、一起干”。
5天的蹲點采訪，每到夕陽西下時，我們總會看到大禮堂的剪影投在馬鞍山的紅墻上，像一幅新舊重疊的畫。改造后的和雅苑里，老人教孩子認墻上的“新重慶地標”；產業園的年輕人下班時，會繞到沈鈞儒舊居前拍張晚霞照——這或許就是城市更新最理想的模樣：生活熠熠生輝，歷史卻沒有暮靄沉沉。
但這場“破”與“立”的實踐，遠未到交卷時。中央城市工作會議上強調，“有些事要打攻堅戰，有些事要久久為功”。鋼制步道的噪聲與居民的安寧如何再平衡？跨境電商的繁華與老街的煙火怎樣再調和？政府的投入與社區的自治還需要在哪些環節上再銜接……城市更新一直在路上，追尋的每一個答案，或許就藏在明天的朝陽里，藏在居民的笑容里，藏在那些尚未寫完的城市故事里。（新重慶-重慶日報記者 顏安 左黎韻）
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