住房租賃新規將啟 市場邁向“品質發展”
2025-07-28 11:33:04
來源：經濟參考報
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《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將于9月15日起正式施行，這是我國住房租賃領域首部國家級行政法規。它的出臺標志著我國住房租賃市場將邁入有法可依的規范化發展新階段，為加快建立“租購并舉”的住房制度筑牢制度根基。
隨著城鎮化進程加速和人口流動常態化，我國租房群體持續擴大，特別是在一二線城市，租房已成為新市民、青年人解決居住問題的主要途徑。自如研究院發布的《2025中國城市長租市場發展藍皮書》顯示，我國租賃人口已近2.6億人，一線城市近半數居民依賴租賃住房。仲聯量行報告提出，受晚婚晚育趨勢與家庭小型化（戶均人口降至2.62人）影響，租房周期顯著拉長，部分群體租房時長超10年。
為此，《條例》從租賃主體、房源供給、合同規范、權益保障等方面作出系統性規定，在盤活存量房屋資產、培育專業化住房租賃企業等方面充分釋放政策紅利。
例如，強化居住安全與品質管控。除客廳和起居室外，明確禁止將廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住。同時，對租賃住房的單間租住人數上限、人均最低租住面積標準作出剛性規定，從源頭上杜絕“群租房”等影響居住安全與環境的現象，保障租客基本居住權益。
多渠道擴充租賃住房供給。鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，也支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用于租賃拓展供給。同時，住房租賃市場發展堅持市場主導與政府引導相結合。完善政策措施，培育市場化、專業化的住房租賃企業。
有數據顯示，目前我國住房租賃市場中房源供應主體90%以上是個人業主出租，住房機構化率僅為10%。而發達國家住房租賃機構化率遠高于我國，如日本為80%，美國、德國分別達50%和40%。同時，我國供給房源“老齡化”問題突出，超半數房源房齡超10年，20年以上老舊房源占比達20%，一線城市問題尤為嚴重，上海、北京租賃住房平均房齡分別達23年和22年，房源品質與租客需求嚴重脫節。
在此背景下，專業住房租賃機構參與市場運營成為提升供給品質的重要路徑。長期以來，自如等市場化、專業化住房租賃企業在優化租賃市場結構、提升租住體驗等方面發揮重要作用。《2025中國城市長租市場發展藍皮書》提出，機構化是住房租賃消存量、優質量、穩健發展的確定選擇。需求側，近半數接受長期穩定租房的租客表示“更愿意與專業機構簽訂長租合約”。供給側，越來越多的企業和投資者紛紛參與市場，機構化長租房產品形態、居住生態不斷豐富，市場占比穩步提升。其中，集中式長租公寓TOP30企業累計開業房源量達122.6萬間；頭部企業自如管理房源近100萬間，為近百萬業主、500萬次租客提供服務。
首都師范大學政法學院院長助理、副教授崔俊杰表示，通過發揮規模以上企業的優勢，既可以顯著擴大高品質租賃住房供給，又可以更低的成本、更多的資源、更好的服務和更廣泛的市場激發住房租賃市場的長期效益。
中國政法大學商學院院長商文江指出，住房租賃市場的機構化既是發達國家的成熟經驗，也是中國租賃市場邁向規范化的必然選擇。傳統租賃模式下，由于缺乏統一產品準入標準，市場亂象叢生。長期空置、隨意漲租、維修不及時等問題頻發，不僅降低了資源利用效率，更嚴重損害租客權益。
“居住品質更重要的觀念正在興起。”清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟表示，租房居住已經不再是主流人群的短期過渡，而是部分家庭的長期穩定選擇，其中居住體驗的好壞已成為最重要的考量因素。
業內人士認為，從“居者有其屋”到“居者優其屋”，《條例》的實施將加速租房市場從“粗放生長”向“品質發展”跨越。
作為市場化、專業化住房租賃企業代表，自如相關負責人表示，《條例》的出臺，為住房租賃市場的規范化發展提供了法律保障與政策支撐，將有力促進住房租賃市場平穩健康發展。自如積極響應國家政策，將全力落實《條例》要求，在增加品質供給、合規經營、專業化運營等方面，切實履行市場化主體社會責任，助推住房租賃市場高質量發展。（記者 梁倩）
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