城市更新 擴內需穩增長的又一支點
2025-08-13 10:32:06
來源：證券日報
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7月30日，中共中央政治局召開會議。會議提出，落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。這一表態，再次強調了政策層面對于城市更新的高度重視。
與此同時，我國城市更新市場空間在持續擴容。中研普華產業研究院報告顯示，2025年我國城市更新市場規模將突破8.6萬億元，到2030年有望邁入10萬億元級別，成為超級市場。
政策導向愈發清晰，市場潛力不斷顯現，城市更新正站上新的發展起點。然而，現實挑戰也不可忽視，在長周期開發模式下，城市更新如何平衡經濟賬與民生賬，構建出可持續的盈利模型？又需建立怎樣的融資機制與之匹配？企業還需具備哪些能力，才能實現資本閉環，推動項目順利運轉？帶著這些問題，《證券日報》記者走訪了多個城市更新項目，試圖通過多方調研與深入交流，尋找推動城市更新的最優解。
模式多元
在北京城中軸線西側、距離天安門不遠的宣南核心區，大吉巷街區已實現“新舊共生”，舊貌換新顏。
這片街區曾是名人雅士聚集之地。百年前，這里是康有為寓所；中國第一本以“評論”命名的刊物《每周評論》在此誕生。市井煙火、士人風骨與梨園雅韻，在此交織共生，鐫刻深厚文化印記。
然而，隨著歲月變遷，眾多歷史建筑已年久失修，片區逐漸破敗。2016年，聚焦歷史文脈保護與公共空間復興，北京中海大吉城市更新項目啟動。
歷時9年改造，2025年5月份，北京中海大吉巷正式亮相。記者在現場看到，合院式街道生機勃勃。街區內，有人在古建筑里的老字號餐館與網紅咖啡館小憩，有人帶著孩子走進康有為故居，了解那段波瀾壯闊的維新歷史。不遠處，“大吉貓”等文創形象吸引了不少年輕人駐足拍照打卡。“我們是老宣武居民，這次特地看看老街區的新模樣。”一位居民對《證券日報》記者表示，以后還會帶朋友一起來逛逛。
中海企業發展集團有限公司相關負責人對《證券日報》記者表示，項目采取“地上守形制、地下挖價值”的方式，在保護地上風貌的前提下，構建了大體量地下商業空間。自大吉巷面世以來，項目整體接待人次已突破500萬，開業當天單日客流量更是超20萬人，力爭實現空間與收益的平衡。
“前期調研了很多地址，最終選定大吉巷作為入駐北京的首店，中意的是二環核心地段和開放式街區的格調。”一家餐飲品牌負責人在接受《證券日報》記者采訪時表示，5月份開業以來，客流與營收都遠超預期，6月份單月營業額已超過200萬元。
在業內看來，大吉巷的經驗折射出當下城市更新路徑的多樣化探索。聚焦文脈保護、產業煥新與生態修復等目標，各地正在因地制宜形成不同的城市更新模式。
不僅僅是傳承歷史文化，產業激活類項目也是熱點方向。例如，北京金隅智造工場由老舊建材基地轉型為“硬科技”企業聚集區，保留85%以上高承重產業空間，引入科技企業，有效提升了土地坪效與產出效率。
“不少核心城區仍存在大量低效工業區或商業區。通過更新盤活，不僅能優化空間結構，也有助于實現國資保值增值。”上海易居房地產研究院副院長崔霽表示。
在生態修復類更新中，廣州海珠濕地項目則探索出“生態+產業”結合路徑：通過濕地修復、水質提升，生態岸線營造等措施手段強化生態功能。同時，圍繞生態資源，布局濕地旅游、研學基地、文化創意、數字算法園等產業項目，實現生態保護與經濟轉型協同發展。
仍存堵點
盡管各類城市更新實踐正在鋪開，現實中的堵點仍難忽視。記者在調研中獲悉，產權復雜、協調難度高、資金回報周期長、盈利路徑模糊等多重難題，成為掣肘社會資本廣泛參與城市更新項目的重要因素。
“不少老城區地塊存在歷史遺留問題，用地屬性混雜，產權確權難度大，項目啟動前就面臨高昂的協調與談判成本。尤其是歷史文化保護類更新項目，改造成本高、資金回收慢，盈利模式不清晰，限制了社會資本參與。”崔霽表示，審批流程冗長亦是城市更新痛點之一。在推進城市更新項目時，通常需要同時滿足規劃、國土、建設、文保、消防、環保等多類職能部門的審批要求，協調成本相對較高。
此外，由于城市更新項目往往涉及大量拆遷、安置和基礎設施建設，前期資金需求巨大，傳統融資渠道難以滿足。在建設完成后，運營性城市更新項目還需要較長時間才能產生穩定的現金流，高昂的前期投入和不確定的盈利路徑使得不少企業望而卻步。
“城市更新的復雜性遠高于過去單一的房地產開發模式。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，其本質是城市治理能力的升級與資源配置方式的重塑，其背后既需要政策的支持，也需要相匹配的金融工具。
目前來看，財政支出在城市更新中的占比較大，社會力量的參與積極性相對較低，構建可持續的城市更新模式，吸引更多主體參與至關重要。
“過去的城市更新中財政投入占比達到60%至70%。但是，要構建可持續的城市更新模式，一直靠財政大幅度投入顯然是很難持續的。下一步，城市更新需要利用市場機制，調動民間的資源，包括國有企業投資。”中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹認為。
換言之，打通城市更新堵點，需要財政、金融等多方協同發力，建立從規劃到實施再到運營的市場化機制。
如何破局
可見的積極進展是，城市更新機制正加快從“單一依賴財政”向“多元可持續”演進。
近期，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》提出，到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，城市更新體制機制不斷完善，城市開發建設方式轉型初見成效，安全發展基礎更加牢固，服務效能不斷提高，人居環境明顯改善，經濟業態更加豐富，文化遺產有效保護，風貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質生活的空間。
政策頂層設計不斷強化之際，財政預算安排、金融工具創新、社會資本引導等組合拳也在加快落地。
財政政策層面，中央財政計劃未來幾年補助超200億元，推動城市基礎設施補短板，探索建立可持續的城市更新機制。地方政府專項債也將加大投入城市更新領域，各地正積極響應，如重慶渝中區已發行13個專項債包，重點支持老舊小區改造、風貌保護及基礎設施提升等項目落地。
更重要的是，基礎設施公募REITs等資本退出機制正逐步構建。今年年初，華夏金隅智造工場REIT在上海證券交易所掛牌上市，成為國內首單以城市更新產業園為底層資產的公募REITs。
中指研究院研究總監吳建欽對《證券日報》記者表示，REITs、專項債等金融工具可通過差異化設計，實現更精準的匹配支持，有效緩解企業資金壓力。
此外，多地正積極探索引入民營資本參與城市更新的新機制。比如，北京勁松北社區通過特許經營模式，引導社會資本投資改造老舊小區，并獲得社區配套設施的運營權，在不改變產權的前提下實現多方共贏。
參與城市更新的房企也逐步意識到，開發理念需從傳統開發邏輯向存量資產運營轉變，這是項目可持續發展的關鍵。
秦虹表示：“我們面對的存量資產，就像是一臺復雜的電腦，不僅需要更換硬件，更需要重新寫代碼、編程序、裝系統，城市更新不能按照開發思維去做。”
清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監郭翔宇表示，城市更新對企業的核心要求，是從“開發商”向“資產管理者”的角色轉變。這一轉型要求企業具備全生命周期的綜合能力，核心競爭力從“快速復制”轉為了“長期價值創造”。
“城市更新并非簡單的‘拆舊建新’，關鍵在于實現城市風貌提升與功能升級的雙重目標。”綠城中國控股有限公司副總裁杜平在接受《證券日報》記者采訪時表示，當前不少項目停留在傳統舊改思路上，雖然效率高、見效快，但對于服務功能的系統性優化還有很大提升空間。
可以預見，城市更新通過激活存量土地、推動產業升級，成為擴內需、穩增長的重要支點，不僅能撬動數萬億元的增量市場，更將對構建房地產發展新模式產生深遠影響，愿各方合力而為，加力有序推進城市更新進入高質量發展新階段。（記者陳瀟）
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