REITs市場迎政策新指引 支持擴容擴募與資產創新
2025-09-23 11:47:34
來源：上海證券報
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近日，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》（下稱“通知”）。通知內容涵蓋了推動市場擴圍擴容、積極支持擴募、做好項目把關、加強組織保障等多個層面。在業內人士看來，該政策的發布是推動公募REITs市場常態化發展后的又一重要節點，不僅延續了此前政策對市場的“鋪路”作用，更致力于為REITs注入持續動力，進一步拓寬市場空間和發展上限。
“零案例”類型項目有望突破
通知稱，基礎設施REITs常態化推薦發行以來，制度規則進一步健全，項目申報推薦有序開展，發行規模穩步增長，資產類型不斷豐富，市場表現穩中向好，暢通投資循環、擴大有效投資的作用逐步顯現。
Choice數據顯示，截至9月18日，已上市公募REITs數量達74只，此外，華夏凱德商業REIT已于9月16日正式成立，即將登陸上交所。我國公募REITs市場產品數量已躍居亞洲首位。
底層資產類型也不斷豐富。目前，公募REITs資產類型已達10種。其中，園區基礎資產REITs數量最多，共19只，交通、消費、倉儲物流類型的數量均超過10只，數據中心、水利設施等新型資產類型不斷面世。
“當前，政策允許的公募REITs底層資產類型已拓展至12大類。但在實踐中，受多重因素影響，文旅、養老等部分政策已允許行業尚未實現產品落地。”中航基金總經理助理、不動產投資部總經理宋鑫向上海證券報記者表示，公募REITs資產類型還有進一步豐富的空間。
通知重點提及了資產類型擴容尤其是“零案例”領域：要進一步加大供熱、水利、數據中心等潛在發行空間較大資產類型項目的組織力度，并積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業市場、養老設施等尚無推薦發行案例的新資產類型項目的發行路徑。
打造龍頭REITs 發揮引領示范作用
雖然從數量上來看，我國公募REITs市場已具備優勢，但產品單只規模相對偏小。
戴德梁行發布的2024年《亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告》顯示，截至2024年末，亞洲各大交易所REITs總市值約2358億美元，日本、新加坡和中國（境內）是前三大市場。其中，日本市場單只REITs平均規模約15.94億美元；新加坡市場單只REITs平均規模約17.28億美元。而在中國市場，香港單只REITs平均規模為14.6億美元；內地單只REITs平均規模僅3.7億美元。
滬上某公募不動產投資管理部負責人告訴上海證券報記者，在新加坡等海外市場，REITs發行時投資者通常傾向于首發規模較大的產品。“如果發行規模過小，產品的市場認可度、二級市場活躍度、長期價格穩定性都可能受到制約，難以建立可持續的市場口碑，甚至難以吸引大型機構投資者關注。”該負責人直言。
在持續推動市場擴圍擴容方面，通知提出，鼓勵申報發售基金規模較大、對基礎設施REITs市場擴圍擴容具有重要作用的項目。“與成熟REITs市場相比，我國基礎設施REITs在資產整合和規模效應方面尚存在提升空間，需要一批有示范引領作用的龍頭REITs產品，為市場的穩步發展夯實基礎。”宋鑫向上海證券報記者表示。
支持跨區域、跨行業擴募方式
除支持新發行項目外，通知還鼓勵已上市的REITs通過擴募等方式籌集資金購入優質資產，支持已上市REITs新購入行業內同類項目以及具有關聯性的不同行業領域項目，并簡化新購入項目申報流程。
“當前，我國REITs市場還處于‘首發+擴募’雙輪驅動階段，截至目前，僅有6只產品進行過第一次擴募，與美國等成熟REITs市場依靠擴募帶動規模增長的模式有所不同。”宋鑫說。
中誠信國際公開報告表示，擴募機制是公募REITs首次發行后通過再次募集資金收購新資產，以達到擴大資產規模、提升資產分散度、維持分紅穩定的目的。從全球成熟公募REITs市場發展路徑看，公募REITs市場規模增長的主要方式是擴募。例如，近年來新加坡REITs市場的擴募金額是首發規模的3.5倍，美國市場擴募規模則是首發規模的30到50倍。
2023年6月16日，我國首批4只公募REITs擴募項目上市，此后這一進程有所放緩。今年以來，公募REITs擴募消息頻出，監管審批進程也在加快。
6月25日，華夏北京保障房REIT擴募份額在上交所上市；8月29日，國泰君安臨港創新產業園REIT擴募份額也正式登陸上交所。截至9月18日，國泰君安東久新經濟REIT、中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT等多只產品均提交了擴募申請。
“通知在擴募機制方面作出重要突破：一方面，將擴募啟動時間縮短至6個月，極大縮短了擴募周期，讓優質項目能更快速地進入評估和推薦環節；另一方面，顯著放寬擴募資產范圍，允許擴募通過跨行業、跨區域等方式整合存量，推動REITs從單一資產載體向綜合性的資產運營平臺轉型。”某行業資深觀察人士對上海證券報記者表示。
“通過暢通持續擴募機制，探索原發行人體系外資產擴募，并打造一批龍頭REITs，有助于公募REITs市場邁向更成熟發展階段。”宋鑫表示，展望未來，公募REITs通過擴圍擴容讓更多基礎設施融資主體受益，為投資者提供具有穩健分紅特征的配置資產，相信在市場參與各方的共同努力下，公募REITs市場將行穩致遠，為實體經濟的高質量發展注入新動能。
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